호주의 유일한 경제일간지인 오스트랄리안 파이낸셜리뷰(AFR)지의 최근 통계에 따르면 지난해 전반기까지 고이자 상태에서 평균시세가 하락한 지역(suburbs)이 전국적으로 400개 이상이었다.
이같은 시장의 위축은 향후 시세하락에 대한 두려움(fear)과 경제상황 변화에 따른 세심한 주의(caution)가 주원인이라고 호주부동산모니터(APM)의 리암 오하라 선임경제분석가는 설명했다.
잘 알려진대로 전국 대도시 중 가장 취약한 곳은 자원붐으로 각광을 받았던 서호주의 퍼스와 호주에서 집 값이 가장 비싼 시드니였다.
멜번은 비교적 강보합세였고 남호주의 애들레이드와 노던테리토리의 다윈은 가장 양호했다.
2008년 전국 지역별(우편번호 기준) 시세 통계에서 놀라운 것은 여러 지역이 플러스 증가율을 나타냈다는 점이다.
AFR 평균 시세 통계에서 단독은 연간 15채 미만, 아파트는 37채 미만의 거래는 예외성을 감안해 제외됐다.
지난 해 전국에서 가장 집 값 상승률이 높은 곳은 서호주 광산타운인 쿨가르디(Coolgardie, 우편번호 6429)로 63%를 기록했다.
자원붐의 영향 때문임이 자명하다.
대도시 아파트 시장은 시드니 시티(CBD)의 경우 하락했다.
골드코스트의 서퍼스 파라다이스, 브리스번 시티, 멜번 독랜드(Docklands)도 가격이 떨어졌다.
그러나 멜번 시티(CBD, 우편번호 3000)는 가격이 올랐다.
그러나 올해는 추가 하락 가능성이 크다.
2월 3일(화) 호주중앙은행(RBA)이 인플레 위험이 사실 사라진 상태에서 경기 부양 후속책으로 기준금리를 또 내릴 전망이다.
금융권은 0.5-0.75% 인하를 예상하고 있다.
연방과 주정부의 첫 내집마련 가구에 대한 지원도 많아 졌다.
그러나 호주 부동산 시장은 아직 전세계를 강타하고 있는 금융위기의 여파가 완전히 미치지 않았다.
오하라 분석가는 "가격이 아직도 높게 책정됐고 부채(홈론)가 과도한 집 주인이 많다"면서 "2009년 전국 874개 지역의 평균시세가 하락할 것"이라고 예측했다.
장기적으로 호주 부동산 시장은 낙관적이라는 예측이 나오고 있다.
지난 10년간 연평균 증감률에서 한 개 지역도 하락률을 보인 곳이 없다.
퀸스랜드 북단의 포트 더글라스(우편번호 4877)의 아파트 시세는 2008년 15% 하락했고 10년 연평균 증가율이 0.8%로 전국 최하였다.
반면, 던디 비치와 던디 포레스트 등 아열대지역인 노던테리토리의 해안가 지역은 다윈에서 120km정도 남쪽의 오지임에도 26% 증가율을 나타냈다.
2004년부터 침체 5년째APM "NSW 70% 하락 예측"2008년 NSW 지역 중 평균가격(median prices)이 하락한 곳이 40%에 달했다.
APM은 올해 하락 지역이 70%에 이를 것으로 전망했다.
시드니 주택시세 침체는 2004년부터 5년째 접어들었다.
2008년에는 고가지역도 하락 행진에 합류했다.
국제금융위기의 여파로 고소득층이 타격을 받았기 때문이다.
호주 최고가 호화주택지역인 시드니 동부 포인트 파이퍼(Point Piper)는 10%, 인근 더블베이는 17% 하락했다.
로즈베이와 패딩톤, 센테니얼파크도 하락에 합류했다.
하버를 지나 북쪽에서 최고 인기주택지역인 모스만, 노스브릿지, 아타몬, 울스톤크라프트, 그린위치도 모두 집 값이 떨어졌다.
그러나 벨레뷰힐, 본다이, 브론테, 버클루즈는 가격이 올랐다.
평균 시세 307만불의 벨레뷰힐은 호주 최고가 지역이 됐다.
APM은 이 상승 지역들(대부분 시드니 동부 해안가 인접지)이 올해는 하락할 것으로 전망했다.
벨레뷰힐은 13%, 모스만은 14%의 하락률이 예측됐다.
시드니 노던비치의 팜비치와 그레이트 멕케렐비치는 -20%가 전망됐다.
이들 고가지역은 매매가 하락 외 임대 주택도 텅 빈 곳이 늘고 있다.
센트럴코스트의 테리갈, 노스 아보카, 웜버랄, 포레스터비치도 가격이 하락했다.
넬슨베이와 숄베이도 비슷하고 포스터 텅커리도 하락했다.
그러나 NSW 북단인 바이런베이는 12% 상승했다.
킹스클리프와 포츠빌은 각각 16%와 17% 증가했다.
이 지역은 지난 10년 간 연평균 증가율에서 두각을 나타낸 곳이다.
올해 부동산은 경제침체와 더불어 부진할 것이다.
그러나 이미 5년째 침체를 벗어나지 못한 시드니는 회복기에 가장 먼저 반응을 보일 것으로 보인다.
BIS슈라프넬의 로버트 멜로 대표도 시드니가 회복의 첫 신호탄이 될 것이라면서 18개월 정도 기간이 지나야 할 것으로 전망했다.
그는 올해 전반기에 첫 주택매입자 증가로 저가 지역의 수요가 살아날 것이라면서 다만 실업률 움직임에 주택시세가 큰 영향을 받을 것이라고 예견했다.
맥콰리그룹의 로드 코니쉬 부동산부문 대표도 비슷한 예측을 했다.
"올 전반기는 경기 둔화와 실업률 악화로 인한 마이너스 요인이 매입여력(금리 인하로) 호전과 이민자 수요 증대, 공급 감축의 포지티브 효과를 상쇄할 것"으로 내다봤다.
그는 호주 경제의 안정화와 실업률 악화 중단이 부동산 시장 회복의 열쇠를 쥐고 있다면서 상황이 호전될 경우 시드니는 지난 99년 급격한 회복 상황에 처할 수 있다고 말했다.
그러나 APM의 리암 오하라는 여전히 비관적인 견해를 갖고 있다.
시드니의 경락률(auction clearance rates) 부진을 근거로 조속한 회복의 조짐이 없다고 주장한다.
경락률이 2008년 1월 70%에서 12월 54%로 곤두박질 쳤다.
97년-2003년 상승기에 올랐던 집 값이 2004년 이후 침체기로 인해 10년 연평균 증가률이 겨우 플러스인 곳도 있다.
한 예로 시드니 북부 뉴트럴베이는 10년 연평균 상승률이 4.9%로 인플레를 고려하면 실질증가율이 미미한 수준이다.
하락폭이 가장 큰 지역은 시드니 남서부와 북서부 외곽 변두리였다.
글렌노리(Glenorie)는 30% 하락률을 기록했다.
최고 상승률 지역은 헌터벨리의 무루룬디(Murrurundi) 50% 상승률로 평균시세가 19만6천불로 크게 증가했다.
고직순 기자시드니 지역별 시세 동향지역(우편번호기준)평균시세(median price)10년 연평균증가율2008년 증감률2009년 예측서리힐800,0006.9%0.0%-8%로즈베리675,0006.2%0.8%-8%마스코트614,0007.1%2.3%-9%패딩톤1,260,0009.0%-2.3%-9%본다이정션1,140,0009.6%12.9%-11%더블베이2,200,00011.1%-17.6%-8%랜드윅1,305,0009.2%4.4%-4%마루브라857,5006.2%4.6%-3%글리브820,0007.8%6.5%-9%발메인1,004,0007.4%4.9%-9%뉴타운640,0007.7%0.6%-7%하버필드1,240,00011.3%7.8%-3%드럼모인925,0007.7%7.7%-4%노스시드니1,180,0006.1%12.6%-8%아타몬835,0003.8%-20.5%-11%레인코브1,040,0007.5%-3.7%-10%채스우드982,5005.8%7.4%-11%린필드1,300,0008.2%-1.7%-5%고든1,230,0006.9%-1.9%-6%핌블979,0007.5%-5.8%-6%타라무라845,0006.5%-6.1%-6%세인트 아이브스960,0006.0%2.6%-6%와룽가792,5006.9%-0.9%-6%혼스비550,0006.4%0.0%-6%모스만2,100,0007.8%-2.6%-14%맨리1,450,00011.6%1.4%-12%디와이789,5006.1%3.9%-8%라이드730,0008.0%9.8%-3%웨스트 라이드650,0006.1%1.6%-4%어밍톤510,0007.8%3.0%-1%던다스벨리500,0006.8%1.0%-2%칼링포드608,0006.3%1.3%-2%에핑751,0007.4%0.3%-6%이스트우드635,0005.2%0.0%-3%웨스트페난트힐스777,5006.7%6.5%-2%체리브룩660,0006.1%3.9%-6%뉴잉톤636,0004.8%-4.4%5%애쉬필드671,0007.0%14.5%-4%버우드881,5006.5%10.4%-3%스트라스필드1,005,0006.8%-6.5%-3%리드콤450,0005.5%-4.3%6%어번390,0005.3%-4.9%6%블랙타운320,0008.1%1.6%3%파라마타413,5006.8%-2.1%-2%버컴힐스505,0006.2%1.0%-2%캐슬힐653,0007.9%1.2%-2%켈리빌538,0006.2%2.8%-2%리버풀355,0007.4%-1.4%8%허스트빌630,0006.2%5.0%2% 캠시530,0007.1%3.0%0%켄터베리620,0006.1%5.3%-1%벨모어443,5004.3%-5.6%0%벨필드520,0006.2%2.4%-1%라켐바380,0005.1%3.5%0%록데일566,0005.4%-1.1%2%코가라662,0006.5%5.4%2%크로눌라860,0006.3%0.6%2%메릭빌610,0008.4%7.0%-9%뱅크스타운400,0004.8%-1.5%3%야구나365,0004.8%-1.4%5%리버우드510,0006.0%1.2%2%------------호주 주택매입여력 영어권 최악가구소득 대비 평균가격 5배 넘어 가구소득(median household incomes) 대비 주택시세를 비교할 경우 호주 대도시는 영어권 국가 중 집 값 부담이 가장 크다.
호주에서 집 값이 가장 비싼 시드니 경우 평균가격이 가구소득의 6배가 넘는다.
다른 영어권의 대도시는 4-6배 수준으로 호주 보다 매입여력에서 부담이 낮은 편이다.
미국 연구기관 데모그라피아(Demographia)의 연례 비교조사에 따르면 호주 퀸스랜드의 선샤인코스트가 매입 여력 최악(least affordable, 1위)의 도시로 평가됐다.
미국의 하와이 섬 호놀룰루(2위)에 이어 호주 골드코스트가 3위, 캐나다의 뱅쿠버(4위), 시드니(5위) 순이었다.
멜번과 남호주의 애들레이드가 공동 12위로 뉴욕(14위)과 런던(16위)를 앞섰다.
이 조사 결과는 소득과 집 값을 비교할 때 호주는 이미 주택 거품이 크게 빠진 영국 아일랜드 뉴질랜드 보다 매입여건이 불리했다.
데모그라피아는 2009년 호주 주택시세에서 거품이 빠질 가능성(폭락)을 제기했다.
공공문제연구소(Institute of Public Affairs)의 앨런 모란 소장도 "인플레를 감안했을 때 호주의 집 값은 20년 전 보다 2배 이상"이라면서 "이처럼 비싼 이유는 주택 필지 가격 앙등을 부추긴 정책적 공급부족 때문"이라고 설명했다.
그는 올 전반기에 호주 집 값이 폭락할 것을 전망했다.
그러나 콤섹증권(코먼웰스은행)의 사반스 세바스찬 분석가는 "금리 인하와 정부의 첫 주택매입자 지원 혜택으로 가격이 유지될 것이며 고용시장이 극격히 악화되지 않는 한 시세 포폭락은 예상하지 않고 있다"고 다르게 전망했다.
고직순 기자