이번 호에서는 스트라타 매니저에 대해서 알아보겠습니다. 이 주제로는 앞으로 3회에 걸쳐 다루고자 합니다.
Strata Manager는 소유주협의체인 Owners Corporation과 입주자대표회의인 Strata Committee의 기능과 권한을 위임 받아, Owners Corporation 과 Strata Committee가 해야 하는 업무를 대신하게 됩니다. 그러므로 해당 스트라타에 대해 문의사항이나 요청사항이 있을 경우, 유닛소유주(Lot Owner)와 기타 외부 기관은 담당 Strata Manager에게 직접 연락을 하게 됩니다.
자신의 Strata Manager에게 문의 또는 요청사항이 있을 경우, 전화로 연락하는 것도 좋지만, 이메일, 팩스 혹은 편지로 문의하면 더욱 효과적입니다. Strata Manager 입장에서는 별도로 노트를 하지 않아서 좋고, Lot Owner 입장에서는 문서로 기록을 남겨서 좋기 때문입니다. 그리고 약 4-5 일 내로 답이 없을 경우 그때부터 전화를 사용하거나 직접 찾아 가는 방식으로 진행하는 것을 추천합니다.
자신의 스트라타 건물에 Strata Manager와는 별도로 건물관리인(Caretaker / Building Manager / Facilities Manager)이 있다면, 모든 문의 사항은 먼저 해당 건물관리인에게 연락할 것을 추천합니다. 건물관리인은 자신이 담당할 수 있는 사항을 제외하고, 나머지 사항은 자동으로 Strata Manager에게 보고하게 되어 있으므로 건물관리인을 잘 활용하기 바랍니다. 건물관리인으로부터 이렇다 할 답을 들을 수 없는 경우에는, Strata Manager에게 직접 연락하면 됩니다.
50세대(Lot) 미만의 스트라타는 대부분 건물관리인을 별도로 지명할 만큼 자금력이 충분치 않습니다. 이 경우 Strata Manager가 건물관리인이 담당하는 업무를 담당하게 됩니다.
건물관리인(Caretaker / Building Manager / Facilities Manager)의 대표적인 업무는 ‘건물의 공유부분에 대한 유지보수 관리(Maintaining and repairing of common property)'입니다.
이 업무 이외에 Strata Manager가 담당하는 대표적인 업무에 대해 간단히 요약해 보겠습니다.
* 스트라타 총회 (General Meeting) 및 입주자 대표회의 회의 (Strata Committee Meeting) 주관
* 스트라타 분쟁 중재 (Dispute Between Owners, Office of Fair Trading, NCAT (구 CTTT) and Courts)
* 스트라타 법률 및 기타 관련 법률에 관한 상담 및 조언
* 화재안전, 산업안전규칙, 석면관리, 감정평가, 보험 등 각종 법규에서 규정된 준수사항 관리 (Strata Scheme being fully compliant with the Acts and Regulations)
* 빌더, 배관공, 전기공 등 각종 숙련공에 대해 법규에서 규정한 준수사항 관리 (Tradespersons being fully compliant with the Acts and Regulations)
* 스트라타 보험 청구 업무 (Strata Insurance Claim)
* 스트라타 관리비 등록부 (Strata Levy) 및 소유주 명부 (Strata Roll) 관리
* 연간 스트라타 예산 편성, Strata Levy 납부 통지서 발급 및 수납, 각종 대금 지급
* 스트라타 신탁 계좌 (Trust Account) 및 공유부분 (Common Property) 열쇠 관리
* 스트라타 회계 관리, 국세청 회계 정산 및 회계 감사 업무
* 스트라타 관련 기록 보관 관리 (최소 5년)
* 스트라타 재무 현황 증명서 (Section 109 Certificate) 발급
* 소유권 이전 및 기타 변경 사항 등록 (Section 118 Notice and Strata Roll Updates)
유닛소유쥬(Lot Owner)가 납부하는 스트라타 관리비(Strata Levy)에는 스트라타 매니저에 대한 업무 수수료(Strata Management Fee) 가 포함됩니다. 소유주협의체인 Owners Corporation과 스트라타 관리회사 간의 계약서에 명시된 이 금액은, 대략 유닛소유주 당 일주일에 $4.00 - $8.00 선에서 지불됩니다(업무 범위와 스트라타의 규모에 따라 이 평균을 벗어 나는 큰 편차가 있을 수 있습니다).
여러분이 유닛소유주(Lot Owner)라면, 자신의 스트라타 관리회사(Strata Management Company)와 담당 스트라타 매니저(Strata Manager)와 연락을 해 본 경험이 있을텐데, 일처리가 신속하지 않거나 만족스러운 답을 듣지 못했거나 퉁명스러운 응대를 받는 등 좋지 못한 경험이 있을 수 있습니다.
따라서 Strata Manager의 덕목에 대해 알아 보겠습니다.
Strata Manager는 스트라타 법과 기타 관련 법규에 근거하여 업무를 수행해야 하므로, Strata Manager의 첫째 덕목은 해당 법률에 대한 해박한 지식입니다.
다양한 사회 경험과 산업분야별 지식 등을 활용하여 방대한 업무 범위를 담당해야 하기 때문에, 두 번째 덕목은 충분한 업무 경험을 들 수 있습니다. 우리 사회에는 의사, 변호사, 엔지니어 등 분야별 전문가가 있기 마련인데, 그에 비해 Strata Manager는 분야별 전문 지식보다는 다양한 분야에 걸친 넓은 기초 지식을 갖추어야 합니다.
세 번째 덕목을 들자면, 효과적인 소통(Communication)과 좋은 대인관계(Good Relationship)입니다. Strata Manager가 입주자 대표회의인 Strata Committee 그리고 Lot Owner 들과 효과적으로 소통하고 좋은 관계를 유지하는 것은 대단히 중요한 덕목입니다.
이렇게 Strata Manager 개개인의 법률 숙지 정도, 업무 경험 정도, 성실도, 일처리 방식, 심지어 성격 등에 따라 불평 불만부터 대만족까지의 큰 편차가 발생합니다.
하나의 스트라타가 제대로 관리되기 위해 소요되는 자원과 투입되는 시간을 이해하는 유닛소유주(Lot Owner)는 많지 않기 때문에, ‘우리 Strata Manager는 하는 일이 없다’ 등의 불만을 보이는 경우가 많습니다. 하지만, 앞에서 다루었던 업무 범위에서 보듯, 무대 앞보다는 뒤에서 벌어지는 업무 강도는 타 산업에 비해서 상대적으로 많은 듯 합니다.
다음 호에서 추가로 더 알아보겠습니다.