지난 호에 이어 계속 스트라타 매니저에 대해서 알아보겠습니다. 

Strata Manager는 몇 가지 사항을 제외하고는 소유주협의체인 Owners Corporation과 입주자대표회의인 Executive Committee의 모든 기능과 권한을 위임받습니다. 

Strata Manager가 스스로 결정할 수 없는 사항은 대표적으로 2가지가 있습니다. 

첫째. Owners Corporation만이 결정할 수 있는 사항으로서, 연차총회(Annual General Meeting)및 임시총회(Extraordinary General Meeting)에서 의결(Resolution)이 필요한 사항들입니다. 

둘째. Strata Manager는 스트라타 관리비(Strata Levy)에 대한 금액 책정 권한이 없습니다. Strata Manager는 해당 회계 연도에 필요하다고 생각되는 관리비 징수금액을 추천만 하게 되어 있고, 실제 관리비의 금액 결정은 연차총회(Annual General Meeting)에 참석한 소유주(Lot Owner)들이 결정하게 됩니다. 그러므로, 여러분이 거주하는 스트라타의 'Strata Levy가 너무 높다' 라는 생각이 들 때는, 반드시 Annual General Meeting에 참석해서 자신의 한 표를 행사해야 합니다. 

Strata Manager는 해당 스트라타를 적절히 관리하기 위해(proper strata management), 과거 지출 내역과 기타 여러 사항을 고려하여, 익년 회계연도에 소요 예상되는 자금을 추천하게 됩니다. 그리고 연차총회에서 왜 그래야 하는 지를 논리적으로 설명해서 자신이 추천한 금액대로 결정되도록 노력합니다.

왜냐하면 만약 이 금액이 축소될 경우, 결국 그 피해는 Owners Corporation과 Lot Owner들에게 돌아가기 때문입니다. 자금이 없거나 부족하면 건물의 유지보수 등 반드시 수행해야 하는 일을 할 수 없게 되기 때문입니다. 이런 상태가 2-3년 정도만 누적되어도 이후 이를 수습하기 위해 투입되는 자금과 노력, 시간은 상당히 소요되기 때문입니다. 결국 Lot Owner는 금액을 너무 축소함으로 인해서 본인 자산의 가치를 본인 스스로 떨어뜨리는 역할을 하게 되는 셈입니다.

스트라타 매니저의 역할에 대해서 질의 응답 방식으로 조금 더 설명하겠습니다

Question: 내 스트라타 매니저에게 직접 연락을 해도 됩니까?
Answer: 스트라타 매니저는 개개의 Lot Owner를 위해 일을 하지 않습니다. 스트라타 매니저는 Owners Corporation과 Executive Committee를 위해 일을 합니다. Lot Owner의 경우, 자신의 Owners Corporation/Executive Committee에게 연락, 문의 또는 요청사항이 있으면 스트라타 매니저에게 직접 연락하면 됩니다. 

Question: 왜 스트라타 매니저가 필요한가요?
Answer: 만일 스트라타가 2-3개의 유닛(Lot)으로 구성된 경우(Duplex/Triplex) 스트라타 매니저가 필요 없을 수 있고, Lot Owner들이 직접 운영할 수 있습니다. 주의할 점은, 스트라타의 규모와 관계없이 각종 법률 준수사항은 똑같이 적용되므로 많은 공부를 하면 가능합니다. 그러나 관리의 복잡성과 법률 준수사항이 지켜지지 않았을 경우 발생하는 심각한 결과를 고려해 볼 때, 스트라타 매니저가 관리하도록 하는 것이 적절하다는 것이 제 개인적인 생각입니다.

Question: 내 스트라타 매니저가 일을 제대로 하는지 어떻게 확인하면 될까요?
Answer: 다음의 질문에 모두 '예'라고 답이 나오면, 스트라타 매니저가 제대로 일을 하고 있다고 보면 되겠습니다. (1) 각종 문의 요청사항에 적극적으로 대응합니까?  (2) 매니저가 전문적인 스트라타 법률 지식을 바탕으로 답변을 합니까?  (3) 늦어도 3일 이내에 답을 합니까? 이상의 질문에 ‘아니오’라고 답이 나올 경우, 스트라타 관리회사 변경을 고려하는 것이 좋습니다.

Question: 좋은 스트라타 관리회사는 어떤 기준으로 보면 될까요?
Answer: 첫째. 매니저가 충분한 스트라타 법률 지식을 갖추고 있습니까?  둘째. 해당 스트라타 관리회사는 스트라타 관리경험이 충분합니까? 많은 Lot Owner들이 스트라타 관리수수료에 근거하여 관리회사를 선택합니다만, 이것이 꼭 좋은 방법이라고만은 할 수 없습니다. 왜냐하면 저렴한 수수료에는 숨은 가격이 있을 수 있기 때문입니다. 실제로 싼 수수료에 관리 계약을 한 후, 숨은 가격을 이용하여 결과적으로는 훨씬 높은 수수료를 징수하는 관리회사를 보고 듣고 있습니다. 

스트라타 관리비(Strata Levy)에 대해서 간단히 알아보겠습니다. Strata Levy 금액은 매년 개최되는 연차총회(Annual General Meeting)에서 유닛소유주(Lot Owner)들이 투표를 통해서 결정합니다. 

Strata Levy는 일반관리비(Administrative Fund)와 감채기금(Sinking Fund)으로 나누어 징수하게 되는데, 일반관리비인 Administrative Fund 는 공용부분에 대한 그때그때의 유지 보수, 보험료, 계속 반복되는 전기 수도세 등 일반적인 지출에 사용됩니다. 보통 청소/정원관리, 용역비 관리, 각종 일반 수리비 등이 포함됩니다. 

반면, 전체 건물의 페인팅 및 지붕 교체 등 미래의 발생하게 될 자본적 지출을 대비하여 별도의 감채기금(Sinking Fund)을 납입 받아 적립합니다. Sinking Fund는  건물 페인팅 및 지붕 교체 등 미래의 발생하게 될 자본적 지출을 대비하여 준비하는 일종의 지불 준비금 같은 성격으로 이해하면 될 것 같습니다.

최근에 받은 관리비 청구서(Levy Notice 또는 Maintenance Contribution Notice)를 확인해 보시기 바랍니다. Admin Fund와 Sinking Fund로 구분하여 청구되는 것을 확인할 수 있습니다.

스트라타 매니저 (Licenced Strata Manager) 로서, Cambridge Management Services (CMS) 에서 NSW Branch Manager 를 지냈으며, 현재BCS Strata Management (BCS) 의 Chatswood 지사에서 근무 중이다. 본 컬럼의 내용은 스타라타법 (Strata Schemes Management Act), 공동체토지법 (Community Land Management Act), 규정 (Regulations) 및 기타 관련법, 그리고 필자 개인의 업무 경험에 토대로 두고 있으며, 개인별 상담이 아닌 보편적 내용을 담고 있으므로 어떤 법적 책임도 지지 않습니다.