이번 호에서는 스트라타 거주환경에서 발생하는 분쟁에 대해서 알아 보겠습니다.

스트라타 거주환경에서는 다양한 부류의 사람들이 모여 살기 때문에 거주자들끼리 각종 분쟁이 발생하고는 합니다.

대표적인 스트라타 분쟁을 들자면, 입주자대표회의인 Owners Corporation의 사전 승인 없이 공용부분(Common Property)에 지속적으로 차량 주차, 사전 승인 없는 애완동물 보유, 사전 승인 없이 유닛 내부 공사 진행, 각종 층간 소음 및 생활소음, 생활쓰레기 및 스트라타관리비(Strata Levy) 미납 등이 있습니다.

모든 분쟁 해결의 첫 단계는 역시 ‘당사자간의 대화’ 입니다. 상대방은 자신으로 인해 내가 어떤 피해를 입는지 전혀 모르고 있는 경우가 많기 때문에, 처음에는 인터폰으로 이후에는 대면으로 내가 겪고 있는 피해를 먼저 알리는 것이 중요합니다. 

예를 들면, 위층의 소음으로 인해 아래층에 사는 나는 많은 피해를 보고 있지만 정작 위층의 당사자는 문제를 전혀 인식하지 못하는 경우가 허다합니다. 어떤 경우에는 스트라타 관리규약(Strata By-laws)의 내용을 모르기 때문에 본의 아니게 위반하는 경우도 발생하는데, 이때도 역시 상대방에게 먼저 알려주는 것이 제일 좋을 것입니다.

이러한 비공식적인 방법이 통하지 않을 경우에는 다음과 같은 두 가지 절차를 밟을 수 있습니다. 첫째, 소유주협의체인 Owners Corporation은 스트라타 매니저를 통해 해당 사항이 통제되도록 하거나, 둘째, Office of Fair Trading 또는 NSW Civil and Administrative Tribunal(NCAT, 구CTTT)을 통해 중재(Mediation) 혹은 분쟁 판정(Adjudication)을 받는 것 입니다.

첫째 방식으로 처리하고자 하면, 피해자는 스트라타 매니저에게 신고하고, 해당 신고를 바탕으로 입주자 대표회의(Strata Committee)는 개입 여부를 결정합니다. 이렇게 결정이 이루어지면, 스트라타 매니저는 스트라타법에 의거한 통지서(Notice to Comply with Bylaws)를 해당 위반자에게 발송하게 됩니다.

그러나 이런 정식 통지서에도 불구하고 문제가 시정되지 않을 경우, Executive Committee는 NCAT에 벌금징수 또는 명령서발급 신청을 하게 됩니다. 

둘째 방식은 당사자들끼리 분쟁이 해결되지 않고 Owners Corporation이 개입할 일이 아닌 경우 채택합니다. 즉, 당사자가 직접 Office of Fair Trading에 중재(Mediation)를 신청합니다. 예를 들면, 생활 소음은 거주자 간의 문제이기 때문에 Owners Corporation은 개입하지 않습니다. 따라서 피해자가 직접 신청을 하게 됩니다. Fair Trading의 Mediation에서는 분쟁 사항의 본질을 파악하고 양쪽 당사자가 택할 수 있는 옵션을 찾아 협상을 할 수 있도록 도와줍니다. 

한 가지 주의할 점은, Mediation에서 양 당사자가 택한 중재 방식은 법적 구속력이 없기 때문에, 중재 결정된 사항은 추후에 발생할 수 있는 정식 법적 절차에 증거 등으로 사용할 수 없습니다. 왜냐하면 Mediation에서는 말 그대로 중재만 하기 때문입니다.

Mediation에서 결정된 중재 방식이 지켜지지 않을 경우에는, 첫째 방식과 마찬가지로 NCAT 을 통해 분쟁 판정(Adjudication) 또는 최종적으로 명령서(Order) 발부를 신청하면 됩니다. NCAT에서는 Adjudication을 통해 분쟁 판정(Order by Decision)을 하기 때문에 법적 구속력이 생기게 됩니다.

스트라타 거주 환경에서 가끔씩 맞부딪치게 되는 ‘막무가내로 남을 괴롭히는 사람(Bully)’ 들은 주위의 이웃에게도 문제가 되지만, 종종 해당 스트라타 관리에도 지대한 영향을 미칩니다

이런 행위은 작은 악담부터 시작해서 상대방을 배척하는 행위까지 모두 포함하는데, 오프라인에서의 직접적인 진상 행위 이외에도, 이메일, 페이스북, 트위터 등을 이용하여 온라인에서까지 벌어지기도 합니다. 

이런 행위를 한번 당하고 만 경우 대부분은 그냥 넘어가게 마련입니다만, 직접적으로 당사자에게 정면으로 대응하는 것이 바람직합니다. 물론 정면으로 대응하는 것이 쉬운 일은 아닙니다.

‘당신이 나에게 한 행위는 용납될 수 없는 행위이므로, 다시는 하지 말라’고 분명히 메세지를 전달해야 합니다. 

정면으로 대응할 때는 나를 도와 주거나 목격자로 나설 수 있는 사람이 꼭 내 옆에 있는 것이 좋습니다. 최대한 낮은 목소리로, 천천히 말을 하되, 어떠한 경우에도 그런 행위와 똑같은 방식으로 대응하지 않는 것이 중요합니다. 왜냐하면 피해자인 내가 역으로 법적 조치를 당할 수 있기 때문입니다.

입주자 대표회의(Strata Committee)에 임원으로 선출된 후, 이웃과 건물을 위한다는 미명 아래 이웃들을 아주 불편하게 하고 결국 건물 관리에도 악영향을 미치는 사람도 보입니다. 

직접적인 대응을 했음에도 불구하고 나에게 계속 괴롭히는 행위를 하거나 앙갚음을 한다면, Office of Fair Trading을 접촉하여 중재(Mediation) 절차를 밟는 것이 좋습니다. 

이런 행위가 정신적 육체적인 위협으로 다가올 경우에는, 경찰에 신고해야 합니다. 

NCAT에 명령서(Order) 발급을 신청할 정도가 되면, 상황은 참으로 나빠진 상태인 경우가 많아서 이때부터는 민사/형사상의 문제(Civil/Criminal Matter)로 번진 것으로 판단합니다. 

즉, 이때부터는 NCAT에 명령서를 신청하는 절차를 밟는 것과 별개로 문제가 발생할 때 마다 경찰에 신고하여 경찰의 도움을 받아야 합니다. 

최종적으로 NCAT에서는 명령서와 더불어 벌금 등을, 경찰에서는 가해자에게 접근 금지 명령(Apprehended Violence Order, AVO)을 발급하게 됩니다.

스트라타 매니저 (Licenced Strata Manager) 로서, Cambridge Management Services (CMS) 에서 NSW Branch Manager 를 지냈으며, 현재BCS Strata Management (BCS) 의 Chatswood 지사에서 근무 중이다. 본 컬럼의 내용은 스타라타법 (Strata Schemes Management Act), 공동체토지법 (Community Land Management Act), 규정 (Regulations) 및 기타 관련법, 그리고 필자 개인의 업무 경험에 토대로 두고 있으며, 개인별 상담이 아닌 보편적 내용을 담고 있으므로 어떤 법적 책임도 지지 않습니다.