이번 호에서는 건물 하자 (Building Defect under Statutory Warranty) 와 주택보증보험 (Home Building Compensation Fund (구 Home Warranty Insurance)) 에 대해 신축 스트라타 건물을 중심으로 알아 보겠습니다. 

신축 스트라타 건물에서 Building Defect 는 유닛소유주 (Lot Owner) 에게는 중요한 관심 사항입니다. 특히, 건물이 완공되지 않은 상태에서 유닛을 구매하는 소유주에게는 더욱 그럴 것입니다.

Off the plan 으로 구입할 경우에는 시행사 (Developer) 와 시공사 (Builder) 는 어떤 회사인지, 그 회사들이 건물하자 보수에 얼마나 착실히 대응하는 지 등은 반드시 체크해야 합니다. 왜냐하면 건물의 완공 후, 하자보수 보증기간 내에 건물 하자가 발견되는 경우 Developer 와 Builder 의 대응 방식에 따라서 자칫 법적 소송으로까지 갈 수 있기 때문입니다. 

이때의 법률 비용 및 법원 판결까지의 각종 보수 비용은 고스란히 유닛소유주 (Lot Owner) 의 몫으로 돌아가게 됩니다. 수년에 걸친 법률소송 이후, 최종 승소를 하게 되면 그동안 투입한 비용은 소유주협의체인 Owners Corporation 이 돌려받게 됩니다. 그러나 돌려 받은 돈을 개개의 유닛소유주에게 재 배분하고자 할 경우 기나긴 절차와 상당한 진통을 치루고 나서야 가능합니다. 결국 그 기간동안 투입할 시간, 비용, 정신적 고통을 고려해 볼 때, 구입 결정 이전에 Developer 와 Builder 에 대해서 자세히 조사하는 것은 당연하다고 볼수 있습니다. 

주택 건축법 (Home Buildings Act 1989 NSW) 에는 무엇이 Building Defect 에 해당되는 지에 대한 정확한 규정은 없습니다. 그러나 보통 일반 상식과 호주 건축기준 법규 (Building Code of Australia) 에 근거하여 벽에 금이 심하게 갔다든지 물이 샌다든지 하는 부분을 건물하자로 봅니다. 

신축 건물에 Building Defect 라고 보이는 문제가 발견 되면, 즉시 스트라타 매니저에게 연락을 해야 합니다. 그 건물에 빌딩 관리인 (Building Manager) 이 있는 경우에는 빌딩 관리인에게 연락하면 됩니다. 빌딩 관리인은 스트라타 매니저에게 보고하게 되고, 스트라타 매니저는 Owners Corporation 의 입주자 대표회의인 Strata Committee 와 논의를 시작합니다.

Building Defect 가 있다고 판단되는 경우, 스트라타 매니저는 구조 엔지니어 (Structural Engineer) 에게 건물 하자보고서 (Building Defects Report) 를 준비토록 합니다. 보통은 눈으로만 확인하는 1차 보고서(Non Destructive Inspection Report) 를 추진하게 되는데, 스트라타 매니저는 모든 Lot Owner 로부터 자신의 유닛에서 발견되는 Defect 정보를 수집하게 됩니다. 엔지니어는 이렇게 수집된 정보를 바탕으로 개개의 유닛을 방문하여 해당 사항을 점검하게 됩니다.

이 과정까지 상당한 시간과 비용이 소요되는 데, 엔지니어는 1차 보고서가 작성되면  스트라타 매니저에게 제출합니다. 

이 모든 과정 중, 급히 수리해야 하는 부분 (Emergency & Urgent Repairs) 이 있는 경우, Owners Corporation 은 Developer 또는 Builder 에게 하자보수 요청을 하게 되는데 보통은 그 보수가 신속히 이루어지지 않기 때문에 Owners Corporation 의 자금으로 먼저 보수를 하게 됩니다.  

이렇게 지불한 비용은 잘 정리해 두었다가, 추후 하자보수 법정 소송시에 추가로 청구하게 됩니다. Owners Corporation 이 먼저 수리를 해야 하는 이유는 건물을 쓸만한 상태 (Serviceable Repair) 로 유지해야 하는 의무가 Owners Corporation 에 있기 때문입니다. 이 의무를 유지하지 않을 경우, 피해를 입은 유닛 소유주는 의무 이행 태만의 사유로 Owners Corporation 을 고소할 수 있습니다.

Strata Manager 는 Structural Engineer 와 업무를 진행하는 것과 동시에, 이후에 발생할 지 모르는 법정 소송을 대비하여 스트라타 전문 변호사의 법률 자문을 받을 준비를 하게 됩니다. 따라서, Strata Manager 는 Strata Committee 의 승인을 바탕으로 보통 임시총회 (Extraordinary General Meeting) 를 소집하게 됩니다.

임시총회에서는 스트라타 변호사의 법률 자문과 더불어 건설 엔지니어의 건물 하자보고서 추진에 대한 유닛소유주 (Lot Owner) 들의 의결을 거치게 됩니다.

1차 보고서는 향후 발생할 지 모르는 복잡한 법적 소송의 중요한 근간이 되는 것이어서, 업계에서 인정받는 건설 엔지니어 (Structural Engineer) 에게 일을 맡기는 것이 중요합니다. 

1차 보고서가 제출되면, 스트라타 매니저는 시행사 (Developer), 시공사 (Builder), 설계사 (Architect), 측량사 (Surveyor), 건물검사자 (Certifier) 등 해당 건물의 건축과정에 관여했던 대부분의 당사자들에게 정식으로 건물하자 (Building Defect) 를 통보 (Notice) 하게 됩니다. 

이때 중요한 것은 하자보수 보증기간 (Building Defect under Statutory Warranty Period) 을 넘기지 않고 통보를 해야 합니다.

소유주협의체인 Owners Corporation 은 공용부분 (Common Property) 에 대한 건물하자를 처리하지만, 유닛 (Lot) 에서 발생한 하자는 유닛소유주 (Lot Owner) 가 별도로 통보하고 절차를 밟아야 합니다. 즉, Owners Corporation 은 Lot Property 에 대한 Defect 에 관여하지 않습니다. 처음부터 설치되어 있던 전기 스토브, 부엌 싱크대, 식기 건조기 등등은 모두 Lot Owner 의 소유임과 동시에 책임입니다.

Developer 나 Builder 가 Defect 수리를 원활히 처리하지 않을 경우, 법적 소송으로 들어가게 되는데, 법정의 정식 증거 자료로 사용하기 위해 Structural Engineer 에게 2차 리포트를 작성토록 합니다. 2차 리포트는 1차에서 확인된 Defect 를 최종적으로 확인하기 위해 벽에 구멍을 내는 등 상세한 조사를 하게 되는데 (Destructive Inspection), 비용도 상당히 소요됩니다. 

Owners Corporation 의 재원이 부족할 경우, 법적 소송비용을 마련하기 위해 특별 관리비 (Special Levy) 를 징수하게 되는데, 이때 Lot Owner 들 간에 많은 이견과 논쟁이 벌어지게 되기도 합니다. 

주택보증 보험 (Home Building Compensation Fund (구 Home Warranty Insurance)) 은 주택 (Residential Building) 에만 적용되고 상업용 또는 산업용 건물에는 해당되지 않는 보험입니다. 

Home Building Compensation Fund 는 Developer 혹은 Builder 가 부도가 나거나 사망 할 경우, 또는 법원의 선고를 통해Owner 가 승소는 했으나 선고 사항을 성실히 이행하지 않을 경우 등에 대비, Owner 를 보호하기 위해 주택법에 근거하여 제정된 사항입니다. 

3층 높이까지의 주택을 신축할 경우 또는 기존 빌딩에 대해 $25,000 이상의 빌딩 공사를 수행 할 경우 (최근까지는 $20,000 이었음), Developer 혹은 Builder 는 반드시Home Building Compensation Fund 에 가입하여 보험 증서를 Owner에게 제출해야 합니다. 단, 3층 이상의 주택에는Home Building Compensation Fund 를 가입할 의무가 없으므로 착오가 없어야 하겠습니다.

Owner 는 건물하자를 발견하거나 또는 공사가 미완성으로 끝났다고 판단되는 경우, 해당 Developer 혹은 Builder 에게 하자 보수를 요청함과 동시에 즉시 보험사에 해당 사항을 통보해야 합니다. 

2015년 1월 15일부터 효력이 발생된 주택건축 개정법 (Home Buildings Amendment Act 2014 NSW) 하에서의 Building Defect Statutory Warranty 기간은, 화재안전 (Fire Safety) 및 방수 (Waterproofing) 등과 같은 건물의 중대 하자 (Major Defect) 는 완공 후 6년, 기타 구조적/비구조적 하자 (Structural/Non Structural Defect) 에 대해서는2년까지 입니다 (2012년 1월까지는 구조적 / 비 구조적 하자 공히 7년이었고, 2012년 2월부터 2015년 1월 15일 이전까지는 구조적 하자는 6년, 비구조적 하자는 2년이었음)

스트라타 매니저 (Licenced Strata Manager) 로서, Cambridge Management Services (CMS) 에서 NSW Branch Manager 를 지냈으며, 현재BCS Strata Management (BCS) 의 Chatswood 지사에서 근무 중이다. 본 컬럼의 내용은 스타라타법 (Strata Schemes Management Act), 공동체토지법 (Community Land Management Act), 규정 (Regulations) 및 기타 관련법, 그리고 필자 개인의 업무 경험에 토대로 두고 있으며, 개인별 상담이 아닌 보편적 내용을 담고 있으므로 어떤 법적 책임도 지지 않습니다.