이번 호부터는 작년 11월 30일부터 발효된 스트라타 개정법 (Strata Schemes Management Act 2015) 에 의거하여 변경되는 내용을 계속해서 다루겠습니다
(1) 스트라타 총회 공지서 (Notice of Annual General Meeting / Extraordinary General Meeting) 는 유닛 소유주 (Lot Owner) 에게만 발송하였으나, 개정법에서는 소유주 협의체인 Owners Corporation 에서 결정하면, 임차인 (Tenant) 에게도 발송할 수 있습니다.
(2) 감채기금 계획서 (Sinking Fund Forecast Plan) 의 명칭이 Capital Works Fund Plan, 일종의 자본재 공사 계획서로 바뀌었습니다. 감채기금 (Sinking Fund) 은 300여년 전 영국에서 국가 채무를 줄이기 위해서 사용되기 시작된 것으로서, 매년 일정액의 자금을 적립하고 운용하여 거액의 자금이 일시에 필요하지 않도록 하기 위해 시작된 것입니다. 미국의 경우 1800년도에 대규모 투자가 필요한 철도 사업에 사용되기도 했습니다. 또한 채권을 만기에 일시 상환할 때의 자금 부담을 덜기 위해 일정 금액을 사내 또는 정부에 예치 또는 유보하는 특별기금을 의미하기도 합니다.
스트라타에서 일반 관리비인 Administrative Fund 는 공용부분 (Common Property) 의 유지 보수를 위한 지출, 반복적으로 지출되는 스트라타 보험료, 전기, 수도세 등 일반적인 지출에 사용됩니다.
이에 반해, 전체 건물의 페인팅 및 지붕 교체 등 미래에 발생하게 될 자본적 지출에 대비하여 별도로 적립하는 Capital Works Fund는 일종의 지불 준비금 같은 성격으로 이해하면 될 것 같습니다.
Owners Corporation은 10년 자본재 공사 계획서 (10-Year Capital Works Fund Plan) 를 구비하고 있어야 하고, 매 5년마다 계획서를 재검토하고 필요 시 다시 작성해야 합니다. 계획서 작성은 일반적으로 엔지니어 (General Engineer), 적산사 (Quantity Surveyor), 감정사 (Valuer) 등 에게 의뢰하게 됩니다. 다만, 계획서 작성 기관에 대한 자격 규정은 별도로 없기 때문에, Owners Corporation 이 자체적으로 계획서를 작성할 수 있습니다. 그러나, 전문기관에 의뢰하는 것이 가장 적절하다는 것이 제 경험에 의한 판단입니다.
(3) 건물의 준공 후에 갖는 첫 총회 (First Annual General Meeting) 에서는 다음과 같은 새로운 안건 (Motion) 이 추가되도록 해야 합니다.
첫째. 스트라타 관리회사가 스트라타 보험회사 등으로부터 받는 커미션과 스트라타 매니저에 대한 교육비용을 제한하는 안건입니다. 구법에서는 스트라타 관리회사에 지불하는 관리비 (Strata Management Fee) 에 보험회사로부터 받는 커미션이 감안되어 있었으나, 개정법 하에서는 스트라타 관리계약서 (Strata Managing Agency Agreement) 에 관리비 책정 방식을 선택하도록 하였습니다. 즉, 커미션 등을 감안하지 않은 관리비 또는 감안한 관리비 중에서 택일합니다. 감안하지 않은 관리비는 해당 커미션 금액만큼 높게 정해지는데, 대부분의 Owners Corporation 은 감안한 관리비, 즉, 상대적으로 낮은 금액을 선택합니다.
둘째. Capital Works Fund Plan 을 만들어야 한다는 안건입니다. 셋째. 개발업체인 원 소유주 (Original Owner) 로부터 건물과 관련한 모든 문서를 받아야 한다는 안건입니다. 넷째. 건물에 지속적으로 유지 관리를 할 품목을 목록으로 만들어 관리하자는 안건입니다. 예를 들면, 펌프, 엘리베이터, 차고문, 공용에어콘 등이 있습니다. 다섯째. 2017년 7월 1일 이후에 체결된 건설공사계약 (Construction Contract) 에 대해서는 빌딩 인스펙터를 지정하기로 하자는 안건입니다. 물론 향후 4개월 정도까지는 아직 도래하지 않는 사항입니다. 여섯째. 건물의 하자보고서 (Building Defects Report) 를 의뢰하자는 안건입니다. 일곱째. 체납된 스트라타 관리비 (Strata Levy) 를 어떤 방식으로 추심할 것인가에 대한 안건입니다.
(4) 스트라타 연차총회 (Annual General Meeting) 에서는 다음과 같은 새로운 안건 (Motion) 이 추가되도록 해야 합니다.
첫째. Capital Works Fund Plan 을 만들어야 한다는 안건입니다.
둘째. 건물의 화재안전 증명서 (Annual Fire Safety Certificate) 를 받자는 안건입니다. 건물 화재는 흔한 일은 아니지만, 단 한번의 화재로 발생하는 건물 및 인명 손실은 간과할 수 없는 사항입니다. 화재안전 (Fire Safety) 사항은 법적인 요건 (Statutory Requirement) 이고, 해당 법적 요건을 이행하지 않았을 경우 (Non-compliance with fire regulations) 상당한 벌금이 부과됩니다. 오래된 건물에 대해서는 선택사항이지만, 신규건물에 대해서는 의무 이행사항입니다.
스트라타 건물에 대한 화재안전요건의 준수는 소유주협의체인 Owners Corporatin 에게 있으며, 이 요건이 이행되지 않으면 Owners Corporation 에게 벌금이 부과되고 결국 이 벌금은 유닛소유주 (Lot Owner) 들의 스트라타 관리비 (Strata Levy) 인상으로 연결됩니다. 화재안전 증명서 (Annual Fire Safety Certificate) 를 발급받기 위해서는 매년 두번의 검사를 하게 됩니다. 첫번째 검사는 공용부분 (Common Property) 에 대한 검사를 하게 되고, 6개월 뒤에는 개개의 유닛 (Lot) 에 대한 검사를 합니다.
셋째. 스트라타 관리회사가 스트라타 보험회사 등으로부터 받는 커미션과 스트라타 매니저에 대한 교육비용 내역을 공개하는 안건입니다. 넷째. 체납된 스트라타 관리비 (Strata Levy) 를 어떤 방식으로 추심할 것인가에 대한 안건입니다.
다음 호에 계속하겠습니다
스트라타 매니저 (Licenced Strata Manager) 로서, Cambridge Management Services (CMS) 에서 NSW Branch Manager 를 지냈으며, 현재는 BCS Strata Management (BCS) 의 Chatswood 지사와 Epping 지사에서 근무 중이다. 본 컬럼의 내용은 스타라타법 (Strata Schemes Management Act), 공동체토지법 (Community Land Management Act), 규정 (Regulations) 및 기타 관련법, 그리고 필자 개인의 업무 경험에 토대로 두고 있으며, 개인별 상담이 아닌 보편적 내용을 담고 있으므로 어떤 법적 책임도 지지 않습니다.