지난 호에 이어, 작년 11월 30일부터 발효된 스트라타 개정법 (Strata Schemes Management Act 2015) 에 의거하여 변경되는 내용을 계속해서 다루겠습니다
(5) 구법에서는 입주자 대표회의인 Strata Committee 에서 요청한 안건 (Motion) 은 스트라타 연차총회 및 임시총회 (Annual General Meeting / Extraordinary General Meeting) 에 즉시 상정하도록 되어 있었습니다. 그러나, Strata Committee 가 아닌 소유주 (Lot Owner) 가 안건을 상정하고자 할 경우에는 그 절차가 상당히 까다롭고 힘들게 되어 있었습니다.
그러나 개정법에서는 소유주가 안건을 상정하고자 할 경우, 자신의 스트라타 매니저에게 안건의 내용을 보내기만 하면 됩니다. 안건을 보낼 때에는 300자 이내의 주석 (Explanatory Note) 또한 추가 할 수 있습니다. 단, 안건을 상정한 소유주의 이름은 표기하도록 되었습니다.
(6) 구법에서는 총회의 공지문 및 회의록 (Notice/Minutes of General Meeting) 은 반드시 우편으로만 발송하도록 되어 있었습니다. 물론, 총회에서 의결을 한 경우에는 다른 방법으로도 전달할 수 있었지만, 개정법에서는 우편 뿐만 아니라 이메일로도 발송할 수 있도록 했습니다.
이메일로 받고자 할 경우에는, 자신의 스트라타 매니저에게 요청하면 됩니다. 또한, 유닛의 우체통 및 유닛에 직접 배달할 수도 있습니다.
스트라타법에 의하면, 소유주는 반드시 호주 내의 주소지를 스트라타 매니저에게 알려야 하지만, 알리지 않는 경우도 있습니다. 이럴 경우에는 해당 유닛의 실 주소로 발송하면, 유닛소유주가 접수한 것으로 간주합니다.
(7) 대리투표권 (Proxy) 의 경우, 20채 이내의 스트라타에서는 한사람당 한개의 Proxy 만 허용되고, 그 이상으로 받은 Proxy 는 모두 무효처리 됩니다.
20채 이상의 스트라타에서는 한사람이 전체 유닛수 또는 전체 유닛 가치 (Unit Entitlement) 의 5% 까지만 받을 수 있습니다. 예를 들면, 전체 유닛수가 100채일 경우, 한사람이 받을 수 있는 Proxy 는 5개까지 입니다. 전체 유닛 가치 (Unit Entitlement) 가 1,000 일 경우, 50 Unit Entitlement 까지의 Proxy 만을 받을 수 있고, 그 이상의 Proxy 는 무효 처리됩니다.
구법에서는 이러한 규정이 없었기 때문에, 한사람이 많은 Proxy 를 받아서 총회 전체를 좌지우지 하는 경우가 종종 있었는데, 개정법에서는 그러한 행위가 불가능하게 됩니다.
(8) 구법에서는 총회의 정족수 (Quorum) 를 전체 유닛 소유주의 25% 이상으로 정하고, 그 이상의 소유주가 참석해야만 총회를 개시할 수 있었으나, 개정법에서는 총회 개시 시간에서 30분을 추가로 기다린 후에는, 25% 이상이 참석하지 않더라도 정족수가 구성된 것으로 간주하고 총회를 개시할 수 있습니다. 이는 정족수가 채워지지 않는 총회가 너무 많기 때문에, 더 이상의 시간 낭비를 하지 말자라는 의미에서 정해진 것입니다.
(9) 해당 스트라타 건물의 개발업체 (Developer) 는 설사 유닛의 소유주라고 하더라도, 건물 하자 (Building Defect under Statutory Warranty) 에 관한 안건에 대해서는 투표권이 금지 됩니다. 이는 개발업체가 건물하자 보증기간 동안 여러 채의 유닛을 소유하면서 건물 하자에 관한 투표에 관여하여 소유주들의 의사를 왜곡하는 경우가 종종 있었기 때문입니다.
(10) 스트라타 관리회사와의 관리 계약의 경우, 구법에서는 특별한 반대가 없으면 계약기간이 만료되더라도 자동으로 계약이 연장되었으나, 개정법에서는 자동 연장은 없도록 했습니다. 즉, 계약이 만료되면 그대로 만료됩니다. 따라서 소유주협의체(Owners Corporation)이나 스트라타 관리회사 공히, 계약 만료기간 3개월 이전부터는 다시 계약서를 서명할지 또는 타 스트라타 관리회사로 옮길 지 등에 대해 사전에 협의를 해야만 합니다.
만일, 적절한 조치 없이 그대로 계약이 만료되면, 스트라타 관리회사는 스트라타 법에 의거하여 즉시 관리 업무를 중단하고, 해당 Owners Corporation 의 은행신탁 계좌를 동결해야 합니다. 이럴 경우, 각종 공과금 및 대금을 지불하지 못하기 때문에 서로에게 막대한 손실이 발생할 수 있습니다.
스트라타 관리 계약기간 또한 제한 됩니다. 첫 연차총회 (First Annual General Meeting) 에서는 관리계약을 12개월 이상으로 체결할 수 없습니다. 이후부터는 최대 3년까지만 계약할 수 있습니다. 3년 계약의 경우에는 3개월의 연장기간만 포함됩니다.
스트라타 관리회사는 계약 만료일 3개월 이전과 1개월 이전에 Owners Corporation 에게 계약만료에 대한 통지를 해야 하며, 입주자대표회의인 Strata Committee 는 입주자대표회의의 정식회의 (Strata Committee Meeting) 에서 의결하여 그 다음의 연차총회 (Annual General Meeting) 까지 3개월 단위로 연장할 수 있습니다.
(11) 개정법에서는 해당 스트라타 건물의 개발업체 (Developer) 와 연고가 있는 사람은 해당 스트라타 건물의 스트라타 매니저를 할 수 없습니다.
(12) 스트라타 보험의 갱신 시, 스트라타 매니저는 반드시 최소 3개의 보험회사로부터 견적을 접수하여 제시하여야 합니다.
다음 호에 계속하겠습니다
스트라타 매니저 (Licenced Strata Manager) 로서, Cambridge Management Services (CMS) 에서 NSW Branch Manager 를 지냈으며, 현재는 BCS Strata Management (BCS) 의 Chatswood 지사와 Epping 지사에서 근무 중이다. 본 컬럼의 내용은 스타라타법 (Strata Schemes Management Act), 공동체토지법 (Community Land Management Act), 규정 (Regulations) 및 기타 관련법, 그리고 필자 개인의 업무 경험에 토대로 두고 있으며, 개인별 상담이 아닌 보편적 내용을 담고 있으므로 어떤 법적 책임도 지지 않습니다.