시드니 택지개발 비용 중 세금.공과금

시드니와 멜번 등 호주 대도시의 집값 폭등에 일정 부분 신축 주택에 부과된 과도한 세금이 한 몫을 차지하고 있다는 비난이 나오고 있다. 

신축 주택단지에서 정부는 택지에 인지세(stamp duty), 부가세(GST), 토지세(land tax), 개발 비용(development fees), 인프라스트럭쳐 부담금(infrastructure charges) 등 각종 세금을 부과한다. 이는 전체 비용의 최대 40%를 차지한다.

이른바 ‘숨겨진 비용(forgotten cost)’이 신축 주택 가격 앙등의 주요 요인인데 시드니 경우, 이같은 비용이 10만 달러를 넘을 수 있다. 개발회사는 이같은 과도한 경비를 최종 소비자(매입자)에게 전가할 수 밖에 없다. 
정부가 한편으로 주택 매입여력 위기에 대해 우려하면서 다른 한편으로는 신축 주택 건설을 통해 막대한 수익을 올리는 셈이다.  

가치 획득(Value capture)

정부가 거론하는 수익 증대 개념은 ‘가치 획득(value capture)’이다. 이는 공공 기반 시설을 구축하면서 땅 값이 폭등하고 이에 따라 늘어나는 개발 이익의 일부를 정부가 차지하는 공공 자금 조달의 한 유형이다. 결국 ‘가치 획득’도 사실상 새로운 세금인 셈이다. 

최근 서호주 퍼스에서 열린 호주도시개발학회(Urban Development Institute of Australia)연례 총회에 6백여명의 부동산 개발업자들이 모여 정부가 토지 개발에 개입해 세금을 부여하는 것을 논의했다. 

연간 약 1천채 주택을 신축하는 데니스 패밀리 코퍼레이션(Dennis Family Corporation)의 그랜트 데니스 CEO는 “토지 개발은 제조업과 다르지 않다. 개발업자가 개간되지 않은 땅(raw land)을 주택 필지로 바꾸는 것이다. 시장에서 소비자가 지불하는 가격은 토지 구매가격에 개발 관련(전력, 상하수도, 전기/개스, 전화/통신, 도로 등) 비용(cost of the inputs)과 판매수익(margin)을 더한 것이다. 관련 비용의 상당 부분은 정부 세금과 공과금이다. 
GST도 한 부분인데 필지 매입에서 최종 매입자는 GST 환급을 신청하지 않는다. 한 예로 시드니 신축주택 가격이 75만 달러인 경우 6만8천 달러가 직접 비용이다.  

다른 숨겨진 비용은 개발 부담금(developer charges and contributions)이다. 시드니의 한 개 택지 당 지자체가 개발업자에게 부과하는 세금인 섹션 94 비용(Section 94 charges)은 약 3만 달러선이다. 여기에 NSW 인프라스트럭쳐 부담금(State Infrastructure Contributions) 약 1만 달러가 추가된다. 다른 주에서 명칭이 다르지만 대동소이하다 

궁극적으로 매입자가 도로, 지역센터 등 시설 비용을 부담한다. 이런 비용은 과거 일반 경비를 통해 커뮤니티가 부담을 했었다. 사용자 부담이 원칙이지만 베이비부머 세대가 오래 전 새 동네로 이사 갔을 때 이런 경비를 부담하지 않았다. 정부가 일반 경비에서 부담을 했다. 주정부가 인프라스트럭쳐 비용의 일부를 부담했을 때 주택확대기금(Housing Acceleration Fund)을 이용했고 그 혜택은 상당했다. 

신축 주택

투명성 부족(Lack of transparency)

2004년 생산성위원회(Productivity Commission)의 첫주택소유 보고서는 “가격과 매입여력 압박이 기간이 지나면서 순화될 수 있다. 인프라스트럭쳐에 대한 개발업자 부담금은 신축 택지 개발에서 새 집 매입자에게 적절하게 혜택을 주었다”고 지적했다. 또 “인지세 의존도를 감축해 첫 내집 매입자를 돕고 주택시장 효율성을 개선하라”는 보고서를 통해 건의를 했다. 생산성위원회는 “개발 부담금은 반드시 공평해야 한다. 혜택과 비용 사이에 투명해야 한다”고 건의했다. 

시드니 서부 홈월드 건축회사그룹(Homeworld Builders Group)의 마이크 스콧 회장은 개발회사들과 지자체들 사이의 자발적 개발계획합의(Voluntary Planning Agreements)의 핵심인 협상과 합의에 따른 세금은 부패행위 위험을 증대한다고 경고했다. 

인지세는 대략 나쁜 세금으로 인식돼 왔다. 여러 주정부들이 첫 내집 매입자들을 돕는 방편으로 외국인 매입자의 세금을 증액할 예정이다. 

스콧 CEO는 가치 획득같은 추가 세금에 대해 경고를 했다. 그는 “정부는 산업으로부터 얻는 모든 현행 세금과 부담금을 인정할 필요가 있다. 공급 측면에서는 추가 비용이 문제다.  개발업자들을 상대로 한 간접 비용은 궁극적으로 토지 매입자 또는 주택 구매자 부담이 된다.

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