지난 호에 이어, 2016년 11월 30일부터 발효된 스트라타 개정법(Strata Schemes Management Act 2015)에 의거하여 변경되는 내용을 계속해서 다루겠습니다
지난 호에서는 유닛 내부의 개조 작업(Renovation Work)에 대해서 알아 보았고, 이번 호에서는 공유부분의 독점 사용권(Exclusive Right of Use over Common Property)에 대해서 알아 보겠습니다.
공유부분(Common Property)은 유닛소유주(Lot Owner)가 소유한 전용부분 (Lot Property)를 제외한 모든 부분입니다. Common Property는 소유주협의체인 Owners Corporation 이 소유한 부분입니다. Owners Corporation은 해당 스트라타의 유닛 소유주(Lot Owner)들을 구성원으로 하는 비영리 법인이므로, Common Property는 모든 Lot Owner들이 하나의 그룹으로서 소유하고 있는 부분이라고 할 수 있습니다.
이러한 공유부분의 일부를 특정 유닛 소유주가 독점적으로 사용할 수 있는 권리를 부여하는 것을 공유부분의 독점 사용권(Exclusive Right of Use over Common Property) 이라고 합니다. 예를 들면, 방문자용 주차장(Visitors Car Park) 또는 건물에 있는 작은 창고(Storage Room)를 특정 소유주에게 독점 사용권을 주는 것 등을 들 수 있습니다.
Lot Owner 전체가 참석하는 총회(General Meeting) 에서 전체 참석자 75% 이상의 동의를 얻게 되면(특별 의결 : Special Resolution), 공유 부분의 독점 사용권(Exclusive Right of Use over Common Property) 이라고 합니다.
이러한 독점사용권은 간혹 개발업체(Developer)에 의해 이용되기도 합니다. 예를 들어 보겠습니다. 1층은 상업용이고 그 위층은 모두 거주용인 건물을 건축하는데 있어서, 1층에 공공화장실이 있습니다. 스트라타 도면 (Registered Strata Plan) 만을 볼때는, 해당 화장실이 거주민 모두가 사용할 수 있는 화장실 (Common Property) 로 나타나는데 반해, 특별 관리규약 (Special Bylaw) 을 확인해 보면 해당 화장실이 1층에 속해 있는 특정 상업용 유닛에 독점 사용권이 주어진 경우를 들 수 있습니다.
해당 건물을 관리할 첫번째 스트라타 관리회사가 지정되기 이전에 이미 개발업체에 의해 그렇게 등록된 경우입니다.
언뜻 보면, 상업용 유닛이므로 화장실을 독점으로 사용하는 것이 이치에 맞는 듯 보입니다. 그러나, 이치에 맞으려면 해당 화장실을 해당 상업용 유닛에 포함된 Lot Property 로 등록을 했어야 할 것입니다. 결국, 해당 화장실에 해당되는 비율만큼 모든 Lot Owner 가 스트라타 관리비 (Strata Levy) 를 분담해서 내는 꼴이 됩니다. 개발업체 입장에서는 그 비율만큼의 스트라타 관리비를 덜 징수 받게 된다는 것을 빌미로, 상업용 유닛의 구입자에 대해 더 강한 협상력을 갖게 됩니다.
본의 아니게 일이 그렇게 처리되어서 이를 이후에라도 제대로 수습하려 했다면, 상업용 유닛 소유주가 화장실의 독점사용권에 상응하는 만큼의 비용을 정기적으로 Owners Corporation 에 지급하도록 처리하는 것이 적절했을 겁니다.
추후 Lot Owner 들이 이 사실을 알게 된 경우, Owners Corporation 은 보통 NSW Civil and Administrative Tribunal (NCAT, 구CTTT)을 통해 내용을 바로 잡는 절차를 밟거나, 또는 이에 소요되는 시간 및 비용이 크다는 이유로 절차 진행을 포기하는 경우도 많습니다.
이제 몇가지 사례를 들텐데요, 실 사례를 약간 변형하여 들도록 하겠습니다.
저에게 문의를 해 온 분 중에, 위와 같은 주상복합 건물의 1층 상업용 유닛을 소유하고 계신 분이 있었습니다. 그런데 막상 자신이 계획했던 사업을 진행하다 보니, 당초 에어콘을 설치하려 했던 장소가 너무 작다는 것을 알게 되었습니다. 이후, 해당 위치에 인접한 Common Property를 에어콘 설치 장소로 독점사용권을 받아 성공적으로 사업을 진행한 경우였습니다.
먼저, 스트라타 전문변호사에게 위임하여 관련 제안서, 이에 대한 특별관리규약 (Special Bylaw) 및 독점사용료에 대한 서류를 작성한 후, 스트라타 관리회사에 제출, 해당 스트라타 매니저를 통해 입주자대표회의 (Strata Committee)와의 대화를 통해 연간 사용료 및 기타 조건에 대해 일정한 합의를 거쳤습니다.
이후 임시총회(Extraordinary General Meeting)에 안건을 상정하였고, 참석자의 75% 이상의 동의 (Special Resolution)를 얻어 독점사용권을 받게 되었습니다. 이분은 영어가 능숙하지 못함에도 불구하고, 자신의 변호사를 대동하여 임시총회에 참석, Owner 들에게 적극적으로 설득하는 과정도 거쳤습니다. 자신이 지불해야 했던 변호사 비용, 설계사 비용, 스트라타 관리회사 비용이 상당했지만, 결국 자신의 사업을 성공적으로 시작하게 되었습니다.
이번에는 실패한 경우입니다. 1층 상업용 유닛을 소유한 분이었는데, 자신의 유닛 앞에 위치한 방문자용 주차공간 (Visitor Car Space) 중 몇 개를 독점사용권으로 받고자 했습니다. Visitor Car Space 는 해당 구청 (Local Council)으로부터 개발 승인 요건 중의 일부이기 때문에, Owners Corporation 의 승인을 요청하기 이전에, Council 이 승인해 줄 것인지 여부에 대한 타진을 먼저 해야 합니다. 많은 방문자들이 사용하는 공간이었기 때문에 Owner 들이 전향적으로 검토하지 않을 가능성이 많았습니다. Owner 들을 설득하기 위해서는 그들이 관심을 가질 만큼의 연간사용료를 제안하는 것이 제일 좋은 방법이었고, 시장의 사용료는 얼마가 될지 판단할 수 있는 객관적인 전문가 평가서 또한 필요했습니다.
그러나 사업의 확장이 너무 급했고, 절차를 밟기 위한 소요비용을 걱정한 나머지 전문가가 아닌 분을 통해 약식으로 서류를 만들었습니다. 이를 스트라타 매니저에게 제출했고, 해당 스트라타 매니저는 중간 점검 없이 임시총회에 안건을 상정했습니다. 임시총회에서는 제안된 연간 사용료를 확인한 Owner 들이 해당 안건을 즉시 기각했던 사례도 있습니다. 설사 Owners Corporation 에서 승인이 되었더라도, 과연 Council 에서 승인을 했을 지는 아직도 의문입니다.
이번에는 상업용 유닛에 대한 유닛 내부의 개조 작업 (Renovation Work) 에 대한 사례입니다. 이미 유닛에서 사업을 하고 있는 경우였는데, 같은 유닛이지만 더 넓은 공간을 사용하여 사업을 확장하고자 계획한 경우입니다.
유닛 내부에서의 사업 확장이었기 때문에 개조작업을 진행하면서 설계사를 통해 개조 작업 서류를 만들어 스트라타 관리회사에 제출한 경우입니다. 그런데 스트라타 관리회사로부터 몇가지 서류를 보완해서 다시 제출해 달라는 연락을 받았습니다. 임시총회에 상정하기에는 서류가 부족했기 때문일 것입니다.
서류 제출이 왔다갔다를 반복하면서, 사업은 계속 되고 있었고, 이러는 사이 시간은 수십개월이 지났습니다. 그러나, 최종적으로 입주자대표회의로부터 승인불가 회신을 받았습니다.
한편, 사업의 확장이 Council 의 승인이 필요한 것이라는 것을 몰랐기 때문에, Council 로부터 상당액의 벌금을 부과 받았습니다. Owners Corporation 의 승인이 있어야만 Council 승인을 신청할 수 있는데, 이 분은 곤란한 입장에 처하게 되었습니다. 현재는 스트라타 전문변호사에게 위임하여 절차를 다시 밟고 있는 중입니다.
이상과 같은 사례는 우리 교민들에게만 발생하는 일이 아니라, 호주에서 태어나 성장한 호주인들에게도 빈번하게 발생하는 일입니다. 비용이 소요됩니다만, 이후에 발생할 지 모르는 기회비용을 고려해 볼때, 사안이 조금 복잡하게 진행된다 싶으면, 스트라타 전문변호사와 상의하여 진행하는 것을 적극적으로 권합니다.
다음 호에 계속하겠습니다.
스트라타 매니저 (Licenced Strata Manager) 로서, Cambridge Management Services (CMS) 에서 NSW Branch Manager 를 지냈으며, 현재는 BCS Strata Management (BCS) 의 Chatswood 지사와 Epping 지사에서 근무 중이다. 본 컬럼의 내용은 스타라타법 (Strata Schemes Management Act), 공동체토지법 (Community Land Management Act), 규정 (Regulations) 및 기타 관련법, 그리고 필자 개인의 업무 경험에 토대로 두고 있으며, 개인별 상담이 아닌 보편적 내용을 담고 있으므로 어떤 법적 책임도 지지 않습니다.