지난 호에 이어, 2016년 11월 30일부터 발효된 스트라타 개정법 (Strata Schemes Management Act 2015) 에 의거하여 변경되는 내용을 계속해서 다루겠습니다. 주요 내용을 다루다 보니, 딱히 내용이 변경되지 않았더라도 같이 다루도록 하겠습니다.
(20) 연체된 스트라타 관리비 (Overdue Strata Levy) : 소유주 협의체인 Owners Corporation 은 일년에 한번씩 개최되는 연차총회 (Annual General Meeting) 에서 연체된 관리비를 어떻게 추심할지에 대해 의결하게 됩니다. 대부분은 일정기간 이상 연체된 경우 (보통 100일 – 120일) 에는 채권 추심업체 (Debt Collector) 로 이관하게 됩니다.
채권 추심업체는 해당 소유주 (Lot Owner) 에게 편지를 수차례 발송하고, 추가로 거주지를 방문하거나 또는 최후의 수단으로 소유주의 파산 (Bankruptcy) 을 신청하는 소송 (Statement of Claim) 을 추진하게 됩니다.
채권 추심업체 비용은 Lot Owner 가 부담하게 됩니다. Lot Owner 가 납부하기 전까지는 Owners Corporation 이 대신 지급하지만, 채권이 추심될 시점에서는 해당 비용까지 포함하여 납부하게 되고, Owners Corporation 은 대납한 추심 비용을 Lot Owner 로부터 상환 받게 됩니다. 추심 비용이 상당하기 때문에 이 단계까지 가지 않도록 미리 조치하는 것이 중요합니다.
관리비가 연체될 수 밖에 없는 상황에 이르게 되면, Strata Manager 에게 전화 또는 이메일로 연락을 취하기 바랍니다. 납부 계획서 (Levy Payment Plan) 을 제출하고자 한다는 내용으로 연락을 하면 되는데, 최대 12개월 동안 일정액을 납부하겠다는 내용을 중심으로 작성하여 제출하면 됩니다. Payment Plan 에 의거하여 납부하게 되면 채권 추심업체로 이관할 수 없습니다.
(21) 100채 이상의 대형 단지 (Large Strata Scheme) 에서는 건 당 $30,000 이상의 지출이 발생할 것으로 예상될 경우에는 반드시 2개 이상의 견적서 (Quote) 를 받아야 합니다.
(22) 법률서비스 비용 (Legal Service) : 소유주 전체가 참여하여 투표하는 총회 (General Meeting) 에서의 안건 의결이 없이는 법률 서비스를 받을 수 없습니다.
다만, 예외 사항이 있습니다. 긴급 조치 (Urgent Action) 가 필요하다고 판단되고, 비용이 $10,000 또는 현 스트라타 규칙 (Regulation) 에서 규정된 금액이 $15,000 을 넘기지 않을 경우입니다. 또 하나의 예외는 연체된 스트라타 관리비에 대한 채권 추심은 별도의 승인 필요 없습니다.
대부분의 Legal Service 는 입주자 대표회의인 Strata Committee 의 회의에서 의결한 후에 받기 시작하는데, 진행하면서 비용이 $10,000 또는 $15,000 에 근접하게 되면 총회 (General Meeting) 를 개최하여 소유주들의 동의를 받는 절차를 밟는 것이 대부분입니다.
(23) 공유부분 (Common Property) 에 방치되거나 버려진 물건 (Abandoned Goods/Objects) : Common Property 에는 어떠한 개인 물건도 배치 할 수 없습니다. 그러나 방치된 물건과 이사를 가면서 버리고 가는 대형 쓰레기 등이 많이 보고됩니다.
쓰레기의 경우에는 Owners Corporation 에서 쓰레기 하치장으로 수거하게 되는데, 수거 비용은 당사자를 찾아서 추심하게 됩니다.
그러나 자전거, 소파, 자동차 등과 같은 물건에 대해서는 폐기 공지문 (Disposal Notice) 을 해당 물건에 붙여 놓습니다. 해당 물건의 소유주에게 보통은 5일 이상의 수거 기간을 주게 됩니다. 그러나 그 기간이 넘었음에도 불과하고 수거되지 않은 경우에는, Owners Corporation 은 쓰레기 하치장으로 수거할 수 있습니다. 또한 가능하다고 판단될 경우, 제삼자에게 판매할 수 있습니다.
자동차의 경우에는 Disposal Notice 를 차량 혹은 차량 근처의 장소에 붙여 놓습니다. 차량 근처를 허용하는 이유는 날씨로 인해 Notice 가 손상될 수 있기 때문입니다. 공지 기간을 넘기게 되면, Owners Corporation 은 해당 차량을 Common Property 에서 옮기게 됩니다. 필요 시, 소액재판소 (Tribunal) 에 신청하여 이동에 소요된 비용을 청구할 수 있습니다.
실무에 있어서는, 자동차의 경우 위와 같은 절차를 밟기 이전에 대부분 경찰에 신고하게 됩니다. Owners Corporation 의 사유지 내에서 발생한 일이기 때문에, 경찰은 공식적으로 지원하기 어렵지만 적어도 자동차의 소유주를 확인하고 연락처 정도는 제공하기도 합니다. 연락처를 제공 받으면, Strata Manager 는 자동차 소유주에게 연락하여 자동차를 이동하도록 별도의 경고를 하기도 합니다.
(24) 표준 스트라타 관리규약 (Strata Model By-Law) : 표준 스트라타 관리규약은 모든 스트라타에 적용되는 관리규약입니다.
개정법에 의하면 1997년 7월 이전에 등록된 스트라타 (Pre-1996 Strata Scheme. 법 제정일과 시행일의 차이로 인해 연도 숫자의 차이가 있음) 와 그 이후에 등록된 스트라타, 각 각 다른 표준 관리규약이 적용됩니다. 규약의 내용은 대동소이합니다.
가장 큰 차이점은 애완동물 (Keeping of Animals) 과 흡연 (Smoke Penetration) 의 규제 차이에 있습니다.
1997년 7월 이전에 등록된 스트라타 관리규약에서는, 애완동물 보유는 Owners Corporation 의 사전 승인 하에 가능하고, 흡연 규약은 없습니다.
1997년 7월 이후에 등록된 스트라타 관리규약에서는, 애완동물 보유를 위해 Owners Corporation 에 통보 (Notice) 만 하거나, 또는 승인을 받게 하는 두가지 옵션이 주어집니다. Owners Corporation 에서 별도의 선택을 하지 않으면, 통보 (Notice) 만으로 보유 가능한 옵션이 적용됩니다.
흡연의 경우, Common Property 에서의 흡연을 금지하거나, 또는 Common Property 뿐만 아니라 자신의 유닛 (Lot Property) 에서의 흡연도 같이 금지하는 두가지 옵션이 주어집니다. Owners Corporation 에서 별도의 선택을 하지 않으면, Common Property 에서의 흡연만 금지됩니다. 개정법은 2016년 11월 30일자로 효력이 발생하고 시행이 되고 있으므로, 위의 본 관리규약은 이미 시행되고 있다는 점을 양지하시기 바랍니다.
다음 호에 계속하겠습니다.
스트라타 매니저 (Licenced Strata Manager) 로서, Cambridge Management Services (CMS) 에서 NSW Branch Manager 를 지냈으며, 현재는 BCS Strata Management (BCS) 의 Chatswood 지사와 Epping 지사에서 근무 중이다. 본 컬럼의 내용은 스타라타법 (Strata Schemes Management Act), 공동체토지법 (Community Land Management Act), 규정 (Regulations) 및 기타 관련법, 그리고 필자 개인의 업무 경험에 토대로 두고 있으며, 개인별 상담이 아닌 보편적 내용을 담고 있으므로 어떤 법적 책임도 지지 않습니다.
문의 이메일 : strata.jeon@gmail.com