(Community & Neighbourhood Schemes and Buying a Strata Title Property - 1)

공동주택 소유권에 있어서, 스트라타 소유권과 (Strata Title) 대비하여 빌라, 타운하우스 등과 같은 커뮤니티 소유권 (Community Title) 에 대해 알아 보겠습니다.

일반  단독주택 소유권 (Torrens Title) 에 대비하여 공동주택 소유권은 크게 세가지로 나뉠 수가 있습니다. 1920년에서 50년대까지 대부분의 공동주택 소유권 방식이었던 법인 소유권 (Company Title) 은 그 운영 방식의 까다로움과 번거로움으로 인해 50년대 이후로는 더 이상 채택하지 않는 것으로 보입니다. Company Title 은 스트라타법 (Strata Legislation) 의 적용을 받지 않고 상법 (Corporations Act) 의 적용을 받습니다. 

현재는, 유닛, 듀플렉스, 트리플렉스, 저층/고층 아파트, 주상복합 아파트, 심지어 빌라, 타운하우스에 적용하는 스트라타 소유권 (Strata Title) 과 더불어, 빌라, 타운하우스 등의 형태를 띄지만 수영장, 테니스코트, 공원, 놀이터 등의 공동시설이 딸린 단지에 적용하는 커뮤니티 소유권 (Community Title) 이 보편적으로 채택되고 있습니다. 

스트라타 소유권과 커뮤니티 소유권을 구분하는 간단한 방법은, 스트라타는 SP 로 시작하는 번호를 붙이지만, 커뮤니티/네이버후드/프리싱트는 (모두 비슷한 개념임) DP  27XXXX 또는 DP 28XXXX 과 같은 방식으로 번호를 붙입니다. SP 는 Strata Plan 의 약자이고, DP 는 Deposited Plan 의 약자입니다. 

DP 1XXXXX 등으로 시작하는 빌딩 매니지먼트 코미티 (Building Management Committee, BMC) 도 있습니다. BMC 는 한 건물/단지에 거주용과 상업용 유닛이 함께 하는, 일종의 주상복합 스트라타에 주로 채택하는 최상위 소유주협의체입니다. BMC 는 스트라타법 (Strata Legislation) 의 적용을 받지 않고 상법 (Corporations Act) 의 적용을 받고 그 운영방식이 상당히 복잡하다 할 수 있습니다. 

Strata Scheme 의 소유주협의체는 Owners Corporation 이라고 하고, 커뮤니티 소유권의 소유주협의체는 각각 Community Association 및 Neighbourhood Association 이라고 합니다.

Strata Scheme 에서는 내부 관리규약을 By-law 라고 하고, Community Scheme 에서는 내부 관리규약을 Management Statement 라고 합니다. Building Management Committee 에서는 이를 Strata Management Statement 라고 합니다.

Strata Scheme 은 스타라타법 (Strata Schemes Management Act) 이 적용되지만, Community Scheme 은 공동체토지법 (Community Land Management Act) 이 적용됩니다.

Community Scheme의 경우에는 공용부분 (Common Property) 과 전용부분 (Lot Property) 을 구분하는 방식이Strata Scheme 과 다릅니다. 

유닛소유주 (Lot Owner) 가 소유한 전용부분 (Lot) 을 제외한 나머지 모든 부분이 공용부분 (Common Property) 인 것은 모든 공동주택에 똑같이 적용됩니다. 그러나Strata Scheme 에서는 유닛소유주가 보유한 유닛 (Lot) 의 공중공간 (Cubic Air Space within the Lot) 만을 소유하는 것이고, 이 Lot 을 감싸고 있는 육각형 구조물 (벽, 천정, 바닥) 을 Common Property 로 규정합니다. 

Community Scheme 에서는 전체 단지 내에 분할된 토지 하나 하나를 전용부분 (Lot Property)으로 정합니다.  따라서 분할된 토지 뿐만 아니라 해당 토지 내에 건축된 건물까지 모두 전용부분 (Lot Property) 에 해당 됩니다.  즉, 전체 단지 내의 개개의 단독 주택에게 단독주택소유권 (Torrens Title) 을 적용하는 방식을 채택합니다.

전체 단지 내의 전용부분 (Lot Property) 을 제외한 나머지가 공용부분 (Common Property) 에 해당되므로, 주로 수영장, 클럽하우스, 공원 등의 공동 시설과 단지 내의 차도 (Driveway) 등이 여기에 해당됩니다. 

Strata Scheme 에서는 사실상의 전체 구조물을 Owners Corporation 이 관리해야 하지만, Community Scheme에서는 단지 내에 위치한 개개의 단독 주택은 Lot Owner 가 관리하고, 나머지 공동시설과 단지 내의 차도 등 만을 관리하기 때문에 관리비 (Levy) 가 상대적으로 낮은 편입니다. 

내부 관리규약인 Management Statement 또한Strata Scheme 에서의 By-law 보다 규제가 덜 할 수 밖에 없습니다. 그럼에도 불구하고, 공동체의 원활한 삶을 위한 기본적인 제약은 합니다. 예를 들면, 애완동물 보유, 소음, 쓰레기 수거, 빨래 널기, 공동시설 사용에 대한 규칙, 주차 등이 여기에 해당됩니다.

이번에는 스트라타 유닛의 구입에 대해 알아 보겠습니다. 이는 위의 커뮤니티 소유권에 속한 건물을 구입할 경우에도 동일하게 적용된다고 할 수 있습니다.

스트라타 유닛을 구입하는 것은 일반 단독 주택 구매방식과는 아주 상이합니다. 특히, 구입 후 주거를 목적으로 하는 경우에는 더욱 그렇습니다.

스트라타에는 해당 스트라타에 적용되는 특별한 내부규칙 (Strata By-laws) 이 있고, 단독주택과 달리 매 사분기마다 부과되는 스트라타 관리비 (Strata Levy) 를 소유주협의체 Owners Corporation 에 납부해야 합니다. 

유닛 구매와 동시에 자동으로 가입되는 소유주협의체 (Owners Corporation) 와 유닛소유주 (Lot Owner) 중에서 1년에 한번씩 선출하는 입주자대표회의 (Strata Committee), 건물의 공용부분 (Common Property) 을 Owners Corporation 이 유지 보수 및 관리를 해야 할 책임이 있는 등 거주 방식이 생소하게 느껴 질 수 있습니다.

다음 호에 계속됩니다.

스트라타 매니저 (Licenced Strata Manager) 로서, Cambridge Management Services (CMS) 에서 NSW Branch Manager 를 지냈으며, 현재는  BCS Strata Management (BCS) 의  Chatswood 지사와  Epping 지사에서 근무 중이다. 본 컬럼의 내용은 스타라타법 (Strata Schemes Management Act), 공동체토지법 (Community Land Management Act), 규정 (Regulations) 및 기타 관련법, 그리고 필자 개인의 업무 경험에 토대로 두고 있으며, 개인별 상담이 아닌 보편적 내용을 담고 있으므로 어떤 법적 책임도 지지 않습니다.
문의 이메일 : strata.jeon@gmail.com