지난 호에 이어 스트라타 유닛의 구입에 대해 계속 알아 보겠습니다.
단독주택과 달리, 스트라타 유닛을 구매한다는 것은 해당 유닛 (Lot Property) 의 공중 공간 (Cubin Air Space within the Lot) 만을 구입한다는 뜻입니다. 그리고 자신이 보유하게 될 전용부분 (Lot Property) 의 비율 (Unit Entitlement) 만큼 공용부분 (Common Property) 을 소유하게 됩니다
일단 구입 의사가 생기면, 보통은 부동산 중개업체와 자신의 변호사를 통해 추가 진행을 하게 되는데, 다음의 두가지 사항은 필히 확인하는 것이 좋습니다.
구매 의사가 있는 유닛 (Lot) 과 연관된 재무확인서 (Section 184 Certificate. 구법에서는 Section 109 Certificate) 및 스트라타 조사서 (Strata Search Report 또는 Section 183 Report. 구법에서는 Section 108 Report) 가 그 두가지 입니다.
재무확인서 (Section 184 Certificate) 를 받기 위해서는, 자신의 변호사를 통하거나 또는 현 소유주의 승인을 받아 직접 해당 스트라타를 관리하는 관리회사 (Strata Management Company) 에 요청할 수 있으며, 스트라타 관리회사는 신청 접수 즉시 재무확인서를 발급하게 됩니다.
재무확인서에는 해당 스트라타의 보험, 입주자 대표회의 임원 이름, 스트라타 관리회사 이름, 당 회계년도의 스트라타 관리비 (Strata Levy), 해당 유닛 (Lot) 에 연체된 관리비, 특별 관리비 (Special Levy) 및 특별 관리규약 (Special Bylaws) 에 대한 정보가 포함됩니다. 발급에 소요되는 비용은 보통 $90 - $110 입니다.
스트라타 조사서 (Strata Search Report) 의 경우, 변호사 또는 현 소유주의 승인을 받아 스트라타 조사회사 (Strata Searcher) 에게 의뢰하면 조사회사 직원 (Searcher) 은 스트라타 관리회사를 방문하여 해당 스트라타에 관련된 문서 및 기록을 점검하게 됩니다.
조사회사 직원 (Searcher) 은 스트라타 회의록, 스트라타 재무정보 및 해당 스트라타에 대한 전반적인 조사를 하게 됩니다. 보통 1시간 정도 스트라타 관리회사의 사무실에 머물며 조사를 하게 되는데, 스트라타 매니저는 있는가 (없는 경우도 있음), 건물은 제대로 보험에 가입되어 있는가, 건물 연령에 비례하여 스트라타에는 충분한 자금이 있는가, 향후 큰 빌딩 보수 계획이 있는가 (큰 보수를 해야 하는데 충분한 자금이 없을 경우에는 특별 관리비 (Special Levy) 를 징수하게 되므로 유닛 구입자에게는 추가로 재정적 부담이 발생할 것입니다), 과거의 건물 보수공사는 무엇 무엇이 있었는가, 소유주협의체인 Owners Corporation 을 상대로 진행 중인 법률 소송이 있는가, 공용부분 (Common Property) 에 대한 사용 제한이 있는가, 애완동물은 허용되는가 등등 구입하기 전에 미리 확인해야 하는 내용 등을 담습니다.
스트라타 관리회사는 30 - $50 을 조사회사로부터 수령하고, 조사회사는 변호사 혹은 신청인에게 $250 - $300 정도 청구합니다.
이 조사서를 받게 되면, 구입 결정 이전에 위에 나열한 질문에 대한 답을 찾아 확인하는 것이 중요합니다.
위에 나열한 질문에 추가하여, 내 유닛에 해당하는 전용부분 (Lot Property) 은 어디까지인가, 공용부분 (Common Property) 과 내 전용부분과의 경계선은 어디인가, 스트라타 관리비 (Strata Levy) 는 매년 변동하게 되는 것이므로, 향후에는 어떤 변화가 있을까, 공동체 삶을 위한 관리규약 (By-laws) 에 규정된 제약은 무엇이 있는가, 건물에 수영장, 엘리베이터가 있다면 미래에 발생할 유지비용은 얼마나 될 것인가, 건물의 마감재는 고급재인가 (고급재라면 유지 보수에 소용되는 비용 또한 비쌀 것임) 등에 대한 고려를 하는 것이 적절할 것입니다.
이제 스트라타 유닛의 선분양에 대해 알아 보겠습니다.
스트라타 건물이 완공되기 이전에 구입하는 것을 선분양 구입 (Buying Strata Off-The-Plan) 이라 할 수 있는데, 보통 일정한 보증금을 지불하고 소유할 수 있다는 장점과 더불어 구입 대금의 최종 정산 시까지 충분한 시간적인 여유를 가질 수 있다는 장점도 있을 것입니다.
스타라타의 선분양 구입거래는 부동산 중개업체가 전문적으로 다루는 분야이므로 중개업체로부터 보다 자세한 정보를 들을 수 있지만, 선분양으로 구입한 분들 중에 입주 후 문제를 겪는 분들로부터 문의 받은 내용을 바탕으로 주의할 점 중심으로 알아 보겠습니다.
선분양으로 스트라타를 구입하고자 하는 분들은 다음과 같은 기본적인 사항에 대해서는 사전에 꼭 점검하는 것이 좋을 것 같습니다.
완공 예정일, 유닛 내부에 설치되는 욕조, 변기, 싱크 등 각종 세간 및 기구에 대한 세부사항, 유닛 평면도 및 스트라타 평면도를 통한 내 유닛의 정확한 위치, 시행사 (Developer) 와 시공사 (Builder) 가 제시하는 예상 스트라타 관리비 (Strata Levy) 가 적정한 지 여부, 현재의 유닛 평면도 상의 넓이와 완공 후 실 넓이와의 차이 허용치, 스트라타 관리규약 (Strata By-laws) 에 명시된 각종 제약 사항, 시행사 (Developer) 에 대한 재무사항 및 과거 실적 (특히 건물 하자보수에 있어서의 과거 평판) 등, 이러한 기본 사항에 대한 점검만이라도 한다면 입주 이후에 겪게 될 지 모르는 큰 고충과 후회를 피할 수 있습니다.
현재의 유닛 평면도 (Floor Plan) 와 준공 후의 평면도 상의 편차 허용치, 개발 승인 (Development Approval) 이 최종본인지 여부 등 점검하는 것이 좋습니다.
스트라타 매니저 (Licenced Strata Manager) 로서, Cambridge Management Services (CMS) 에서 NSW Branch Manager 를 지냈으며, 현재는 BCS Strata Management (BCS) 의 Chatswood 지사와 Epping 지사에서 근무 중이다. 본 컬럼의 내용은 스타라타법 (Strata Schemes Management Act), 공동체토지법 (Community Land Management Act), 규정 (Regulations) 및 기타 관련법, 그리고 필자 개인의 업무 경험에 토대로 두고 있으며, 개인별 상담이 아닌 보편적 내용을 담고 있으므로 어떤 법적 책임도 지지 않습니다.
문의 이메일 : strata.jeon@gmail.com
〈연재를 마칩니다〉
작년 2016년 1월부터 약 18개월간 격주로 컬럼을 게재했습니다만, 이번 호를 마지막으로 마칩니다. 스트라타 주거지에 거주하는 한인들에게 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다.
궁금한 사항이 있거나 스트라타 관련 애로사항이 있는 분들은 Strata.Jeon@gmail.com 으로 연락하면 별도로 조언을 드리도록 하겠습니다. – 필자 註
1년 6개월 동안 한호일보 칼럼 연재를 통해 유익한 스트라타 정보를 제공한 전효진 씨에게 감사를 드립니다. – 편집자 註