“과감한 정책 개혁 없이 해결 불능”
“지난 30년 동안 호주의 주택소유율이 줄곧 감소했다. 특히 55세 미만에서 주택소유 하락세가 두드러지고 있다. 이런 추세를 되돌리려면 매우 오랜 기간이 소요될 것으로 우려된다. 정부의 대책 마련이 시급하다.”
독립 싱크탱크 그라탄 연구소(Grattan Institute)가 호주 인구조사 분석을 토대로 주택소유율 하락의 심각성을 경고했다. 1986년 25~34세 연령층의 58%가 주택을 소유했다. 현재는 45%에 불과하다. 특히 집값이 폭등했던 지난 10년 동안 급락했다.
그라탄 연구소의 브렌든 코우츠 연구원은 “결혼 연령이 늦어지면서 주택소유도 늦어진다고 볼 수 있지만 중장년층에서도 같은 현상이 발생하고 있다. 35–44세와 45–54세 연령그룹에서도 주택소유율이 하락하고 있다.”고 지적했다.
호주에서 주택 붐이 20년동안 지속됐다. 최근 가격 폭등이 더 심해 지난 5년 사이 40% 앙등했다. 주택매입여력(housing affordability) 악화로 인한 젊은 세대의 주택장만 불가능이 사회 문제가 됐다.
집을 사기 위해 라이프스타일을 희생해야 하나? 아니면 평생 임대를 해야 하나? 다른 방법이 있나?
스윈번대학의 주택전문가인 테리 버크 교수는 “주택소유율 하락은 많은 심각한 결과를 초래한다. 젊은층의 상당수가 평생 세입자로 살아야 한다는 결과를 수용해야 한다는 의미”라고 경고했다.
“예를 들어 1981년 25-34세 연령그룹의 중간 모기지는 이들 가구 소득의 17%에 불과했다. 2011년에 25%까지 상승했다. 이들은 부모세대가 20-30년 전 비슷한 집을 살 때보다 훨씬 많은 돈을 빌려야 한다. 60~80년대까지는 집을 사기위해 부부가 맞벌이를 해야 할 필요가 없었다. 현재는 필수 조건이 됐다.”
버크 교수는 “부부 중 1명만 돈을 버는 가구는 주택소유에서 거의 배제된 상태”라고 우려했다.
문제의 상당 부분은 주택 수요와 공급, 이자율에서 비롯된다. 저금리로 고액의 모기지를 대출 받으며 이미 매입한 집을 담보로 할 경우 대출이 한결 용이하다. 대도시권 인구 증가도 집값 앙등을 부채질하고 있다.
“20-30년 동안 문제 악화, 해결에도 20년 걸릴 것”
“조속한 정책 시행 시급” 촉구
코우츠 연구원은 “폭등한 집값이 하락하거나 또는 최소한 안정화되려면 십여년 걸릴 것이다. 많은 사람들이 직장과 학교 등에서 가까운 시티 주변에 살 집(2-4층 아파트 또는 타운하우스 등)을 원하지만 이너(시티 인접지)와 미들링(시티와 외곽 중간 지역)에서 택지 분필과 건축이 어렵기 때문에 공급 부족난이 가중되고 있다. 주택건축 수요를 충족시키지 못해 시드니와 멜번에는 아파트/타운하우스 건설이 늘어나야 할 필요가 있다”고 주장했다.
전체 연령층 중 베이비부머 세대(baby boomers)만 주택소유율이 상승했다. 이들은 지난 20년 주택 붐 이전 집을 샀기 때문에 훨씬 양호한 상태다. 인구고령화와 함께 65세 이상 주택소유주 숫자가 증가했다. 이 결과로 전체 소유율 상승을 견인했다. 90년대 초반에는 매우 높은 이자율을 부담했지만 집값대비 소득 비율은 매우 낮았다. 2000년대를 거치며 이자율이 대폭 하락하며 집값이 올랐다.
멜번의 소득대비 집값 비율(ratio of income-to-house prices)이 90년대 5배에서 현재 7배로 악화됐다.
코우츠 연구원은 “정부와 정책 결정자들이 지금 행동할 필요가 있다. 그렇지 않을 경우 흐름을 바꾸는데 수십년이 걸릴 것”이라고 우려했다. 그는 “이처럼 문제가 악화되는데 20-30년 걸렸다. 해결에도 20년 정도 걸릴 것이다. 우리가 지금 시작을 해야하는 이유가 바로 이 때문이다. 행동이 없으면 밀레니얼 세대가 주택소유에서 배제될 것이다. 집장만의 많은 혜택을 보지 못할 것”이라고 강조했다.
호주의 임대차법은 장기 세입자를 보호하기 위한 것이 아니다. 단기 임대 후 소유로 전환되는 전제 아래 임대차법이 마련됐다.
다른 서방 국가와 비교하면 호주의 임대시장은 안정성이 매우 취약하다. 따라서 언제 집을 비워야할지 모르는 등 오랜 기간 불안감 속에서 거주해야 한다.
집값이 폭등하면서 젊은층은 점차 외곽(the fringes)으로 내몰리고 있다. 버크 교수는 “주택 시장 때문에 대도시 구조가 개편되고 있다. 대체로 시티 인근에는 고소득층 가구 위주로 거주하고 저소득층은 외곽으로 내몰린 형태인 양극화가 심화된 도시(more polarised cities)로 변모하고 있다. 많은 첫 내집 매입자들이 대중교통과 편의 시설이 부족한 외곽으로 점점 더 내몰리고 있다. 전통적으로 가정을 구성하는 형태가 아니라 집값 부담 때문에 아파트와 타운하우스를 사고 있는 것”이라고 설명했다.
빅토리아 재무국(State Revenue Office) 통계에 따르면 첫 내집 매입 신청자들 대부분이 외곽에 거주했다. 교통편이 좋은 곳을 따라 고도 제한을 해제해야한다. 외곽에서 시티로 출퇴근이 용이하도록 교통 인프라스트럭쳐를 업그레이드할 필요가 있다.
이런 요인들이 집값 상승을 부추긴다. 투자자들은 이미 소유하는 부동산의 담보를 이용해 추가 매입이 가능하다. 연방 정부가 할 수 있는 정책은 양도소득세 할인(capital gains discount) 삭감과 네거티브 기어링 제도 폐지다. 이런 정책만으로 주택난을 해결할 수 없겠지만 분명 도움을 줄 것이다. 그러나 연립 정부는 이 제도를 고수하고 있다.
또 노인연금 자산심사에서 주택소유를 추가하는 것도 개정해야 한다. 가장 필요한 계층을 겨냥하지 않고 있다. 노인연금의 절반이 순자산(in net wealth) 50만 달러 소유자들에게로 지급되고 있고 20%는 순자산 1백만달러를 가진 사람들에게 지급되고 있다.