도표 1: 주도별 집값 동향 2018년 2월말 기준

가격 소폭 하락세.. ‘붕괴 조짐’은 없어
소프트랜딩 추세, 임대수익률은 상승

부동산정보 분석회사인 코어로직(CoreLogic)이 2018년 2월을 기준으로 호주 주택시장의 현상황과 부동산 시장에 영향을 주는 경제 요인들을 주도별로 분석했다. - 편집자 주(註)  

호주 주택시장은 전국적으로 2017년 9월 정점에 도달했다. 그 후부터 주택 붐이 종료됐고 도시별로 차이를 나타내면서 점진적인 시세 조정(하락세)이 진행 중이다. 전국 주택 시세가 지난 5개월 연속 하락세를 기록한 것은 2016년 3월 이후 처음이다. 1월 0.3%, 2월 0.1%씩 하락했다.
시드니, 퍼스, 다윈을 제외한 다른 주도들은 지난 1년 동안 소폭 상승세를 나타냈다. 전국적으로 상승률도 2.2%로 둔화됐다. 호주 주택시장이 붕괴(crash)될 것이라는 조짐은 없다  

대도시-지방 격차

지방이 단기적으로 우세
높은 가격대 하락폭 커

지난 3개월 동안 대부분 주도의 시세가 하락한 반면 서호주를 제외한 큰 지방 도시는 연간 2.8%, 분기별로는 평균 0.9% 상승했다. 연간 주도 상승률은 2.0%였다. 지난해 경제 성장률, 일자리, 인구, 부동산 수요 증가가 상승의 주요 요인이다. 
시세가 하락할 때, 고가 시장은 하락폭이 큰 현상을 나타낸다. 가격이 낮은 지역의 하락폭은 상대적으로 작은 편이다. 중간 가격대의 부동산은 그런대로 버티는 모양새다.

시드니

시드니 

시드니 주택시장은 지난 5년 동안 예외적인 상승률(+72%)을 보인 후 둔화 기간에 접어들었다. 소폭 하락세를 보이지만 붕괴 조짐은 없다. 성장 요인인 강력한 경제 성장률, 높은 고용 증가율(지난해 14만명 고용 창출), 인구 성장률은 향후 몇 년 동안 주택가격 상승을 뒷받침할 것으로 예상된다.  
호주 인구 성장에서 이민이 55%를 점유한다. 새 이민자들의 37%가 시드니로 유입되는데 이민 초기에는 대부분 임대로 시작하지만 궁극적으로 많은 이민자들이 자가 주택을 갖게된다. 위치가 좋은 시드니 주택가격은 2018년 말 지금보다 높아질 것으로 예상된다. 현재 매도자 시장(sellers' market)에서 매수자 시장(buyers' market)으로 전환됐다,  
부동산 투자자들은 장기적 시각을 갖고 올해 하반기 다시 상승하기 전 부동산 시장에 진입할 기회 여부를 타진할 필요가 있다. 

멜번

멜번

멜번 주택시장은 지난 5년 동안 57% 올랐다. 현재는 5단 기어에서 2단 기어로 상승세가 둔화됐지만 곧 하향세를 나타낼 것으로 보인다. 2018년 멜번이 호주에서 가장 높은 성장을 하는 주도 중 하나가 될 것으로 예상된다. 
멜번의 계속된 집값 상승은 강력한 수요가 뒷받침이다. 멜번은 선진국 10대 최고 성장 도시 중 하나로 향후 4년동안 멜번 인구는 약 10% 상승할 전망이다.  
지난 몇 년 동안 외곽 지역이 높은 성장률 기록했지만 서부 성장 거점(Western growth corridor)이 인구 성장을 위한 탁월한 지역이 될 것으로 보인다. 
멜번에서 최고 투자 지역은 가장 잘 정돈된 이너 이스트, 남동부, 이너 노던 지역 등이다. 
멜번 아파트는 상대적으로 단독 시장만큼 호황은 아니었다. 흥미롭게도 시티 중심지(CBD)의 아파트 공급 과잉이 생기지 않았다. 지난해 14만 4400명이 빅토리아주로 전입해 신축 아파트 수요를 충당했다.   

브리즈번

브리즈번

올해 브리즈번 주택시장은 지난해보다 좋을 것으로 예상된다. 지난해 단독주택 상승률은 3.1%, 아파트는 -1.2%로 연평균 2.4%에 그쳤다. 
브리즈번 시티 중심가와 시티 인근(inner ring) 지역의 신축 및 오프-더-플랜 아파트의 공급이 수요를 초과한다. 올해 약 1만5천채가 추가로 공급될 전망이다. 따라서 향후 몇 년 동안 브리즈번 아파트 시장에서 가격 상승률과 임대소득 증가율은 미미할 것으로 보인다. 
반면 시티 인근과 중간 지역(inner and middle ring suburbs)의 단독주택은 자가주거용 및 투자 수요로 인해 올해도 가격 상승세가 예상된다. 
지난해 높은 고용증가(약 10만명)와 인구증가가 부동산 시장의 플러스 요인이었다.

애들레이드

애들레이드

애들레이드 주택시장은 지역별로 큰 차이를 나타내고 있다. 지난해 연평균 증가율은 단독주택 2.2%, 아파트 0.9%에 그쳤다. 고용 부문의 취약성이 애들레이드 주택시장 부진의 주요 요인이다. 

퍼스

퍼스
퍼스 주택시장은 2014년 6월 정점을 지난 후 계속 침체 상태다. 지난해 2.7% 하락률을 기록했다. 지난해 서호주 고용 창출이 약 5만명에 달했지만 집값은 2.7% 추가로 하락했다. 
올해 최저점까지 떨어질 것으로 예상되며 향후 몇 년 동안 상승세는 기대하기 어려울 전망이다. 
신축 아파트는 상당한 공급 과잉으로 개발업자들이 태양열 패널, 주방 및 냉난방 시설 무료 제공 등 매입자들을 유인하는 마케팅 전략을 구사하고 있다. 향후 몇 년 동안 가격 상승세는 기대할 수 없을 것으로 예상된다. 

호바트

호바트 

호주에서 집값이 가장 저렴한 주도인 호바트는 지난해 13.1%의 높은 가격 상승률을 기록했다. 상당 수요에 투기성이 포함돼 있다. 올해 전반기에도 붐이 예상되지만 시장(인구)이 작은 점을 항상 유념해야 한다. 지난해 호바트에서 거래된 주택이 약 5,200채인데 이는 호주 시장의 1%에 불과하다. 호주 인구 증가에서도 1%를 차지할 뿐이다.

다윈

다윈

다윈 주택시장은 광산 붐 종료 후유증을 겪고 있다. 올해도 가격 하락이 예상된다. 지난해 7.4% 하락했다. 다윈의 현재 집값은 정점이었던 2010년 8월보다 22.3% 낮은 실정이다.  
지난해 고용 순손실을 겪었다. 투자자들에게는 호바트와 다윈이 가장 피해야 할 도시들이다. 

 

켄버라

켄버라 

지난해 단독은 3.8%, 아파트는 1.1% 상승했다. 켄버라의 강력한 지역 경제와 높은 인구 증가율이 향후 몇 년 동안 지속될 전망이다. 
ACT 준주정부는 2020년까지 6%의 높은 인구 증가율을 예측했는데 이 증가의 약 60%가 자연 증가(출생-사망)이며 40%는 이민과 국내 전입이다. 호주에서 가장 높은 토지세율(land tax rates)이 투자 장애요소다.

주택시장이 조용한 것은 매물이 줄었다는 의미다. 애들레이드. 퍼스, 호바트는 7.3% 하락했고 다윈은 증가했다. 특히 시드니와 멜번의 매매 기간이 길어졌다. 

 

주도별 임대비 변동

임대비 오름세

지난 석달동안 주택시장이 하락했지만 퍼스와 다윈을 제외한 대부분 주도의 임대비는 올랐다. 멜번과 시드니의 임대수익률은 상승했다. 집값이 하락한 반면 임대비가 올랐기 때문이다.

2월 주도의 경락률(auction clearance rates)은 평균 65%로 1년 전보다 10% 낮았다. 그러나 2011-12년의 50%보다는 여전히 높은 수준이다. 
인구증가율 등 광범위한 경제 통계가 주택시장에 영향을 준다. NSW에서 다른 주로 이주하는 전출 인구, 특히 NSW에서 퀸즐랜드로 전출 인구는 역대 최대 수준을 기록했다.  

주택금융

주택 융자 

호주금융감독원(Australian Prudential Regulation Authority: APRA)의 투자용 대출 규제로 자가 주거용 매입자들이 홈론 수요의 대부분을 점유하고 있다. NSW와 빅토리아주는 최근 첫 내집 매입자들을 대상으로 인지세(stamp duty)를 면제해 이들의 수요가 늘어났다 
투자용 대출 수요가 줄면서 지난주 주요 은행들은 금리를 인하했다. 금융권은 기준금리가 현재 1.5%가 유지될 것이며 2019년 5월 경 0.25% 오를 것으로 전망하고 있다.

건축 승인 

광산 붐 퇴조 후 정부는 저금리 정책으로 건설 붐을 유도했다. 그러나 이제 아파트 건설붐도 끝났다. 지난해 12월 건축승인이 20% 하락했다. 특히 아파트 신축 승인이 격감했다. 그러나 신규 건설승인이 1년 전보다 낮지만 장기 평균보다는 높은 수준이다. 

향후 전망은? 

호주 주택시장은 종전보다 다양한 상황을 보인다. 전통적으로 붐 시기 후 가격 하락이 이어졌지만 소프트랜딩을 지지하는 많은 요인들이 있다. 
호주중앙은행과 APRA는 시세 둔화를 위한 역할을 했지만 역대 최저 수준의 저금리 정책을 유지했다. 올해는 기준금리가 변할 것 같지 않다. 이자율이 오르지 않고 경제성장(고용, 급여)이 지속되면 단독 물량 공급이 제한된 상태에서 큰 폭의 가격 하락은 없을 것으로 예상된다. 소프트랜딩 현상이 나타나고 있다. 내집 매입자와 투자자들에게 희소식이다, 
저금리에도 불구하고 호주 주택시장은 매우 세분화(fragmented)돼있다. 고용 증가, 인구 증가, 소비자 자신감, 수요와 공급 등 지역적 요인들의 영향을 받는다.  다음 부동산 주기에서 일부 지역은 소폭 상승했지만 다른 지역에서는 전혀 상승이 없을 것이다.  호주 주택 시장은 너무 과열됐기 때문에 일정 기간동안 조용할 필요가 있다. 특히 시드니와 멜번의 지난 5년 동안 폭등세는 지속불가능(unsustainable)이다. 계속된 증가는 버블 붕괴 위험이 있다. 반면 임대비 증가율은 부동산 투자자들이 환영하는 요인이다.  

모기지 금리

지난 40년 동안 모든 부동산 주기는 상승 후 중단이 이어졌다. 가격 앙등과 대출 어려움이 주 원인이었다. 중앙은행은 금리정책, APRA는 신용 경색(credit squeeze) 조치 등으로 금융기관을 조정했다. 

주택매입여력(Affordability)도 또 하나의 요인이다. 가격이 너무 높아 이사가 힘들고 인지세 부담 때문에 계속 눌러 앉아 살면서 집을 증개축하는 사례가 증가했다.  

일부 지역은 소폭 상승세를 보였고 큰 폭 하락보다는 다른 지역은 안정화될 가능성이 높다.  따라서 현재는 투자자들에게 매우 신중한 선택이 중요한 시점이다. 다양한 시장이 공존하며  모든 부동산 가격이 오르지 않는다. 일부 지역은 장기적으로도 부진할 수 있다는 점을 유의해야한다. 

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