수천 세대 소규모 필지 소유자 재개발 가능할 듯
DA 승인 최저 20일.. “해당 주택 평균 20% 가격 상승 예상” 
듀플렉스 최저 필지 400제곱미터, 전면 넓이 12m

NSW 주정부가 중밀도(medium-density) 주택 개발 규제를 완화하면서 소규모 필지의 주택 소유자들에게도 재개발의 길이 열린다.

주정부가 지난주 도입 예고한 중밀도 주택법(medium-density housing code)에 따르면 듀플렉스(duplexes), 테라스(terrace), 장원주택(manor house)은 개발신청 절차가 생략된 채 최저 20일만에 개발 승인을 받을 수 있게 된다. NSW의 개발신청 승인 기간은 평균 71일이며 경우에 따라서 1년 이상 걸리기도 한다.

또 새로운 법규는 듀플렉스(1필지 2가구) 주택을 짓기 위한 필지의 전면 넓이를 12m로 규정해 기존의 최소 15-20m 조건보다 크게 완화됐다.

시드니 대부분 지역(suburban)의 주택들은 주택매입여력 개선을 목적으로 한 새로운 법규에 영향받을 예정이지만 카운슬의 반대가 예상된다. 

듀플렉스를 짓기 위해선 개별 카운슬의 최소 필지 면적인 통상 500-600제곱미터를 충족해야 하지만 카운슬의 도시계획 법규상 최소 면적 규정이 없으면 400제곱미터만 넘으면 된다.

이번 정책 변화로 소형 주택(cottages) 수천 채가 2세대용 듀플렉스로 재개발 되고 이런 소형 주택 소유자들은 개발업자에게 주택 판매를 통해 상당한 수입을 얻을 것으로 예상된다.

또한 NSW에서 가장 엄격한 듀플렉스 법규를 보유한 라이드카운슬의 필지 전면이 최소한 20m여야 하는 규정도 폐기된다. 이와 관련, 라이드시의회는 19일(목) 저녁 긴급시의회를 소집해 이 문제를 논의할 계획이다. 

“모든 주택소유자가 개발업자로 바뀔 것” 
라이드시 19일 긴급 시의회..강한 반발 예상 
라이드시의 로이 마지오 시의원(무소속)은 “이웃의 주택 밀도를 높이면 일반적인 주택의 쾌적성이 훼손될 것”이라고 비난했다. 그는 “도시계획 통제가 제정신이 아니다. 호주 뒷마당들이 중밀도 빈민가(slum)로 바뀔 것”이라며 “그 지역엔 사람과 자동차가 더 많아지고 교통 체증이 더 심해질 것”이라고 우려했다.

라이드커뮤니티연대(Ryde Community Alliance)의 노엘 플럼은 이번 변화로 모든 주택소유자가 개발업자로 바뀔 것이라며 “십여년간 유지돼온 도시계획법을 완전히 약화시킴으로써 사람들의 이기주의를 자극할 것”이라고 비판했다.

하지만 프라가기획개발(Fragar Planning & Development)의 대표 컨설턴트인 맥스 프라가는 수천채의 집들에게 2세대용 주택 재개발 자격을 부여하는 새로운 법규가 구식 규제에 대한 합리적인 변화이고 구입가능한 주택 공급을 늘릴 것이라고 긍정적인 의견을 밝혔다.

그는 “오래된 최소 필지 면적이나 건물 전면 기준을 고수해온 일부 카운슬의 입장에 상식을 적용하기 시작하는 것”이라고 주장했다.

부동산회사 맥그라스프로젝트(McGrath Projects)에 따르면 듀플렉스 건립에 적합한 주택은 부적합할 때 보다 가격이 약 20% 상승할 예정이다. 다른 전문가들은 듀플렉스 친화적인 주택에 10-30%의 프리미엄이 붙을 것으로 예상한다.

이는 지금까지 재개발하기에 너무 협소하다고 생각됐던 시드니 주택들의 중간값이 약 24만달러 상승할 수 있음을 의미한다.
 
새로운 법규는 NSW의 주거용 용도인 R1, R2, R3 및 RU5의 토지구역(zones)에 적용하며, 시드니의 대부분 필지들은 이런 토지 구역에 해당된다. 디자인도 중밀도 디자인 지침(Medium Density Design Guide)의 관련 디자인 범주를 충족시켜야 한다.

● 듀플렉스 재개발 자격 조건 

듀플렉스는 다음의 기준을 만족하면 최저 20일만에 개발승인을 받을 수 있는 개발준수절차가 허용된다.
① 필지 면적은 최소한 400제곱미터 또는 카운슬의 최저 필지 크기 조건 중 더 넓은 면적을 충족해야 한다. 
② 필지 전면 넓이는 적어도 12m가 돼야 한다. 한 세대(dwelling)가 아래층에 살고 다른 세대가 위층에 사는 복층 구조 듀플렉스의 경우 필지 넓이는 적어도 15m가 돼야 한다. 
③ 옆집 건물과의 간격(side setback)은 최소한 0.9m 떨어져야 한다. 필지 전면이 24m 이상일 경우 더 넓은 간격이 적용된다. 
④ 각 세대는 넓이가 적어도 5m가 돼야 하며, 높이는 8.5m 미만이어야한다. 
⑤ 각 세대는 공공도로(public road) 방향을 향하고(face) 있어야 한다. 모퉁이 집이 아닌 한, 한 세대가 다른 세대의 뒤에 위치할 수 없다.
⑥ 각 세대는 길거리 주차 공간이 아닌 최소 1대의 주차공간을 보유해야 한다. 
⑦ 듀플렉스는 카운슬의 지역환경계획(local environmental plan) 하에서 토지 사용 승인을 받아야만 한다.

● 테라스 재개발 자격 조건
새로운 법규에서 테라스는 하나의 필지에 3개 이상의 세대가 모두 거리 방향으로, 옆으로 나란히 지어지는 것으로 규정된다.

① 필지 면적은 최소한 600제곱미터가 되거나, 카운슬의 최저 필지 크기 조건 중 더 넓은 면적이 돼야 한다. 
② 필지 전면 넓이는 적어도 18m가 돼야 한다. 
③ 옆집 건물과의 간격은 최소한 1.5m가 돼야 한다. 
④ 각 세대는 공공도로 방향을 향하고 있어야 하며, 한 세대가 다른 세대의 뒤에 위치할 수 없다. 
⑤ 각 세대는 넓이가 최소한 6m가 돼야 하며, 높이는 9미터 미만이어야 한다. 
⑥ 각 세대는 길거리 주차공간이 아닌 최소 1대의 주차공간을 보유해야 한다. 
⑦ 테라스는 카운슬의 지역환경계획(local environmental plan) 하에서 토지 사용 승인을 받아야만 한다.

● 장원주택 재개발 자격 조건
장원주택은 한지붕 아래 3-4세대를 보유한 2층짜리 건축물로 길거리에서 보면 2층짜리 대형 주택처럼 설계된다.

중밀도 디자인 지침에 따르면 장원주택은 모퉁이 필지나 뒷길(rear lane) 접근성을 가진 필지에 가장 적합하다.

각 세대는 개별 소유권이 허용돼 소형 아파트 같은 효과가 있도록 재분할(subdivided)하고 스트라타 권리(strata titled)가 부여될 수 있다.

① 필지 면적은 적어도 600제곱미터가 돼야 한다 
②필지 전면 넓이는 적어도 15m가 돼야 한다. 
③ 옆집 건물과의 간격은 최소한 1.5m가 돼야 한다. 
④ 각 세대는 길거리 주차공간이 아닌 최소한 1대의 주차공간과 하나의 안전한 자전거 보관 공간을 보유해야 한다. 
⑤ 각 세대는 최저 내부 면적(internal floor area) 기준을 준수해야 한다. 최저 면적은 스튜디오 35제곱미터, 방1개짜리 50제곱미터, 방2개짜리 70제곱미터, 방3개 이상 90제곱미터이다. 
⑥ 장원주택은 카운슬의 지방 환경 계획 하에서 토지 사용 승인을 받아야만 한다.