“연방 정부, 금융계 및 기득권 이익 보호 우선”
“주정부, 지자체도 세수 증대 외 관심 없어”
최저 소득층이 임대비 부담으로 끼니를 거르고, 노숙자가 큰 폭으로 증가하는 가운데에서도 연방 정부가 저렴한 공공임대 주택 공급을 미루는 이유는 무엇일까?
ABC의 베테랑 경제 전문가인 이안 베렌더 기자는 “정치권과 금융권이 공공 임대주택 건축을 미루는 이유는 ‘가진 자의 횡포’, 즉 기득권을 놓지 않으려는 각 분야 보수세력의 이해관계 때문”이라고 비난했다. 그는 “집값 폭등에 따른 중저 소득층의 생활고와 상대적 박탈감에도 불구하고 연방정부의 보이지 않는 조직적인 힘에 의해 부동산 가격 유지가 가능했다”고 지적했다.
이안 베렌더 기자의 분석 요지는 다음과 같다.
정부가 부동산 거품을 좋아하는 이유는?
부동산 거품을 가장 좋아하는 것이 정부다. 기득권층은 지난 40년간 보잘것 없는 대지가 황금 부동산으로 변모되는 환상적인 호주의 꿈에 중독됐다.
연방정부는 안정적인 경제체제를 유지하기 위해, 주정부와 지자체는 막대한 세수를 얻기 위해서 부동산 가격 상승이 필요했다.
2012년 후반 이후 주정부와 카운슬의 부동산 세수가 65% 급증했다.
부동산 시장 상승세는 금융권과 기득권층에게 막대한 재산상의 이익을 가져왔다. 특히 시드니는 10년 동안 일부 집값이 100% 이상 폭등했다.
도표: 주정부 및 지자체의 부동산 관련 세수 증대
그동안 몇몇 정치인들이 저렴한 공공주택의 필요성을 얘기했지만 누구도 해결책을 제시하지 못했다. 이유는 부동산 시장의 해법인 가격 하락을 기득권의 어느 누구도 원하지 않았기 때문이다.
지금도 부동산 가격 조정(하락) 필요성이 거론되지만 이로 인한 경제적 충격을 우려하면서 정치권은 이를 원하지 않는다.
가격 상승 방법은 ‘높은 인구 증가’ 유지
일부 부동산 전문가들이 지난 수십년간 호주 부동산, 특히 주택 시장의 급락을 예상했지만 모두 빗나갔다. 하지만 최근 18개월간의 주택시장 흐름을 보면 하락 가능성이 커졌다.
글로벌 금리가 상승하면서 호주 금리인상에도 영향을 줄 것이며, 이에 따라 상당수의 가계가 모기지 압박 스트레스를 받아 상환 불능 사례가 늘어나면서 주택 가격이 떨어질 수 있다.
이전까지의 주택 시장에서 가장 큰 문제 중 하나는 공급이었다. 늘어나는 인구에 비해 주택공급이 부족했기 때문에 가격이 폭등했다.
일부 전문가들은 현재 시드니와 멜번, 브리즈번 등 주요 대도시에 아파트 신축이 활발하다고 얘기하지만 인구증가 대비 여전히 부족한 실정이다. 특히 시드니와 멜번은 더욱 심하다.
문제는 정부가 인구증가율을 감안한 도시 인프라를 먼저 고려하지 않았다는 것이다. 그 결과로 도심 주택 수요가 늘어나며 가격이 폭등세를 이어갔다.
정부의 또 다른 교묘한 정책은 국경 통제와 난민에 대한 소모적인 논쟁을 유발하는 것이다. 호주는 사실 선진국 중 가장 큰 이민 쿼터를 유지하고 있다. 또 연평균 인구증가율도 약 1.6%로 선진국 중 뉴질랜드에 이어 세계 두번째이며 OECD 평균 0.7%를 훨씬 상회한다. 경제를 유지하기 위해 이민자 유입과 같은 인구증가 정책 시행으로 부동산 가격이 하락할 수 없는 환경이 조성된 것이다.
하지만 문제는 개인적으로 호주인의 삶이 점점 악화되고 있다. 특히 임금성장의 정체와 일자리 창출이 이뤄지지 않으며 많은 호주인들이 길거리로 내몰리고 있다.
부동산 악몽 시나리오
“거품 터지면 국가경제 부도”
한밤에 호주 고위 은행 관계자를 깨우는 두 가지 일이 있다. 중국과 호주 부동산 소식이다.
필립 로우 호주중앙은행(RBA) 총재는 중국이 부채 부담 증가로 금융위기나 국내총생산(GDP)의 눈에 띄는 둔화가 불가피할 것으로 전망하면서 중국과 밀접한 경제관계가 있는 호주의 위험성을 지적했다.
하지만 호주도 중국의 금융위기와 별로 다르지 않다. 호주 주요은행도 중국과 마찬가지로 국내 부동산 위험에 노출돼 있다. 특히 전체 대출의 60%이상이 모기지에 집중된 것은 의미하는 바가 크다.
RBA에 따르면 호주 가정의 부채는 총 가계소득보다 99.7%나 많다. 3년 전에는 67%였다. 이는 가계부채가 가계소득의 배에 이르는 것이다.
또 생애 첫 주택구매자가 주택 시장에 꾸준히 참여하면서 부채는 더 늘고 있다. 임금상승이 연간 2%에 그쳐 모기지 금리 수준에 크게 못 미치는 점도 가계부채 증가를 예고한다.
반면 주택자산은 3년 전 평균 소득의 4.1배에서, 최근에는 5.2배가 될 정도로 크게 올랐다. 시드니의 연간 집값 상승률은 지난해 7월 10.5%에서 12월 3.1%로 크게 떨어졌다. 올해도 하락세를 나타내고 있다.
은행은 담보를 잡은 주택의 가격이 떨어지지 않길 바라기 때문에 더 높아진 가격으로 집을 구입하는 미래 주택 구입자들에게 계속 더 많은 돈을 빌려주어야 한다. 만약 국제 금리 상승에 따라 RBA가 금리를 인상하고 신규 주택 구입자들이 도저히 대출금액을 감당할 수 없는 지경에 이르면 은행은 파산에 이르게 되며 부동산 시장은 붕괴되고 정부도 엄청난 타격을 받을 수 있다. 기득권층이 절대 원하지 않는 시나리오다.