자격 ‘일자리유지보조금’ 수혜 대상 중소업체
세입자 수입 감소 비율로 임대비 연기 또는 삭감해야
주정부 규정 기준 ‘건물주-세입자 합의’ 의무
합의 외 상가 임대계약 준수해야 

시드니 식당 주인 글렌 보이랜드

4월 7일 스콧 모리슨 총리가 주/준주 총리 화상 회의 후 상업임대차(Retail & Commercial Lease 포함) 세입자를 위한 대책을 발표했다. 
그는 이를 위해 한시적인 세입자 보호법규인 전국 각료회의 의무 행동강령(National Cabinet Mandatory Code of Conduct)이 제정될 것이라고 밝혔다. 임대차법은 각 주/준주의 입법을 통해 시행되어야 하기에 시행을 위한 절차가 남아있지만 조만간 시행이 될 것으로 예상된다.
해당 법규는 상업용 임대(Commercial & Retail 모두 해당)에 적용되기 때문에 현재 숍과 사무실 등 임대로 어려움을 겪고 있는 동포 사업자들에게 상당한 도움이 될 수 있다.
 
앞서 NSW주에서 소매 임대법(Retail Leases Act), 주거용 임대법(Residential Tenancies Act)이 개정되어 세입자를 보호하는 발판이 마련된 바 있다.
 
7일 총리실에서 발표한 내용은 다음과 같다.
 
〈자격 요건〉
일자리유지 보조금(Jobkeeper Payment)의 자격 요건에 해당하는 사업체 중 연매출(turnover) 5천만 달러 미만의 중소 기업. 
 
〈세입자 보호 (의무사항)〉
임대인(건물주)은 임대비 미납으로 인해 임대 계약을 파기를 할 수 없다. 건물주는 세입자(임차인)에게 적용 기간 중 세입자의 수입이 줄어든 비율만큼 임대비를 최대 100%까지 납부 연기(defer) 또는 삭감(waive)해야 한다.
연기 혹은 삭감되는 금액 중 임대비 삭감비율이 최소 50%를 차지해야 한다.
i)  예를 들어 임대비의 70%를 연기 & 삭감하기로 되었다면 최소 임대비 삭감 비율 70%의 절반인 35%는 삭감되어야 한다.

납부가 연기되는 금액은 최소 24개월 또는 남은 임대 기간동안(양자 중 더 길게 계산되는 기간으로) 건물주에게 할부 상환 해야 한다.(세입자의 동의가 있다면 할부기간 단축 가능)
i) 예를 들어 남은 임대계약기간이 12개월인 경우더라도 24개월 할부상환으로 건물주에게 납부할 수 있다.
 
해당 법규 제정으로 인해 건물주와 세입자는 쌍방 합의를 해야하는데 합의로 변경된 사항 이외에 기존 임대계약 조항들은 그대로 적용되고 양측 모두 이를 지켜야한다.
 
코로나 사태로 인한 경제 여파의 대응책으로 인해 일반적으로 건물주에게 부과되는 토지세(land tax), 구청세(council rate) 등 관련 경비(outgoings)가 줄어들었다면 줄어든만큼 세입자에게 부과되는 금액도 줄어야한다.
 
바이러스의 팬데믹(대유행) 기간 그리고 합리적인 어느 정도 이후 시점까지 임대비 등이 미납되더라도 은행 보증(Bank Guarantee, Security Deposit) 등 보증금에서 차감되지 않아야한다.
 
팬데믹 기간 동안 임대비는 인상할 수 없다. 팬데믹으로 인해 업소 운영시간을 단축하거나 운영을 완전 중단해도 건물주가 임대 계약을 근거로 강제로 운영하게 할 수 없다.

상업용 임대차계약서

〈세입자 보호 (건물주에 대한 권장 사항)〉
건물주가 코로나 사태의 경제적 대응책으로 인해 혜택을 받는다면(예를들어 융자상환 연기 등) 그 혜택도 마찬가지로 세입자에게 주어져야 한다.
 
세입자가 만약 영업을 하지 못하는 상태라면 관련 경비(outgoings)를 포함해 기타 비용에 대한 납부를 요구하지 말아야 한다.
 
만약 이 규정(각 주/준주 의회에서 제정될 예정인 code)으로  인해 건물주와 세입자가 합의한 내용 중 세입자가 건물주에게 상환해야하는 금액이 있다면 상환 시작일은 코로나-19 바이러스의 팬데믹이 종료된 시점 이후 또는 임대 만기일(둘 중 먼저 계산되는 날짜)부터여야 한다.
)i. 예를 들어 임대비 납부가 연기(defer)됐고 임대계약 만기가 3개월 이후라면 3개월 이후부터 상환이 시작되어야하지만 그 전에 코로나-19 팬데믹이 종료된다면 종료된 시점부터 상환이 시작되어야 한다.
 
임대비가 연기/삭감되는 기간만큼 건물주는 현재 임대 내용 그대로 세입자에게 임대를 연장해주어야 한다.
 
만약 건물주와 세입자가 합의에 이르지 못 할 경우(만약 쌍방의 합의가 이루어지지 않을 경우) 주정부 관계 기관의 중재를 통해 합의가 이뤄져야 한다.(권장 사항)
  
앞으로 각 주/준주 의회에서 보다 세부적인 내용의 입법 절차가 남아 있다. 각 주/준주마다 최종 발표 내용은 약간 다를 것으로 예상된다. 

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