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[해설] 코로나-19 기간 중 상업용 임대계약 행동 강령
권기범 변호사(KP Lawyers 대표 변호사) | 승인 2020.04.16 15:27
NATIONAL CABINET MANDATORY CODE OF CONDUCT 
– SME COMMERCIAL LEASING PRINCIPLES DURING COVICE-19 
스콧 모리슨 총리가 4월 7일 상업용 임대계약 관련 조정안을 발표했다
호주 정부는 2020년 4월 7일 코로나-19 관련 중소상공인들 특히 상업용(상가, 오피스, 공장 및 창고 등) 임대계약 당사자들을 위해 다음과 같은 행동강령을 발표했다. 동포 사업자들(세입자 또는 건물주)에게 상당히 중요한 임시 정책이라는 점에서 권기범 변호사(KP Lawyers 대표 변호사)가 전문을 번역, 기고했다. 
자세하고 정확한 내용은 담당 회계사 및 변호사의 자문을 받아 확인하도록 요망된다. – 편집자 주(註) 
 
코로나 사태 기간 한시 적용    
세입자, 일자리유지수당 혜택자 대상
건물주, 임대비 납부 연기 또는 면제 제시해야
임대비 대신 보증금 이용 불가
합의 못하면 의무 중재 신청 가능
 
1. 강령의 목적(Purpose of the Code)
 
a) 건물주와 임차인의 상호 신뢰성을 전제로 한 임대계약 원칙(leasing principles)을 현재의 코로나-19 사태에 적용하기 위해 본 강령이 만들어지게 됐다. 단 임차인(賃借人, leaseholder), 즉 세입자(tenants)는 연방 정부의 일자리유지수당(JobKeeper Programme)의 혜택을 받는 경우에만 본 강령에 적용된다.
b) 임대인(賃貸人, lessor), 즉 건물주(landlords)와 세입자가 직면한 코로나-19로 인한 피해를 줄이기 위한 잠정적 임대계약 내용 변경을 위한 협상시 본 강령이 적용된다.
c) 연매출액 5천만불 이하인 사업자들을 위한 강령이다.
d) 프랜차이즈 사업처는 각 프랜차이즈(franchisee) 사업장(매장) 단위로  5천만불 제한조건이 적용된다.
e) 일자리유지수당에 정의된 기간동안 본 강령도 적용된다. 
f) 코로나-19로 인한 급작스럽게 다가온 상업적 충격에 대한 국가적 차원의 적절한 대처를 위해 연방 정부가 마련했다. 
  
2. 강령 적용 당사자(Parties to the Code)
 
a) 건물주 
b) 아래의 일자리유지수당 프로그램에 참가 가능한 세입자 (SME: 중소업체)  * 회계사통한 확인 요망
i) 연매출 5천만불 미만 
ii) 월 또는 1분기 매출이 전년도(2019) 동일기간 매출 보다 30% 이상 줄었을 경우
iii) 직원이나 자영업자가 3월 1일 기준으로 정규직(풀타임 또는 파트타임) 근무 시.  단, 비정규직(casual)은 정기적으로 2020년 3월 1일 기준 1년 이상 근무 시 정규직으로 간주.
iv) 16세 이상 직원
v) 시민권자 또는 영주권자
c) 본 강령은 기존의 각종 연방 및 주법을 대체하기 위해 만들어진 것이 아니며 코로나-19 기간 동안 기존 법안 및 법령을 보조하기 위해 준비됐다.
 
3. 강령의 주요 원칙들(Overarching Principles of the Code)
 
a) 건물주와 세입자는 코로나-19의 기간 및 복구기간 후 최대한 빨리 정상 영업으로 돌아가야 하는 공동의 목적을 가지고 있다.  즉, 같은 배를 타고 있다.
b) 건물주와 세입자는 반드시 임시적으로 합당한 임대계약 조건을 위하여 관련된 내용들에 대한 논의와 협상을 하면서 서로 만족할 만한 결과를 도출하는데 노력한다. 
c) 상호신뢰를 바탕으로 협상한다.
d) 본 강령에 걸맞은 결과를 도출하기 위해 건물주와 세입자는   서로 투명하고 정직하고 공개적으로 대하고 서로에게 충분하고 정확한 정보를 제공해야 한다. 
e) 합의된 사항들은 코로나-19로 인한 세입자의 수익성,  매출 그리고 지출비용에 받는 타격이 반영되야 한다.  도출된 합의사항들은 코로나-19의 영향에 상응해야 하고 적합한 회복기간도 고려해야 한다.     
f) 본 강령의 목적과 부합한 결과를 도출하기 위해 당사자들은 당사자들과 정부 기관, 공공 서비스 기관 및 회사 그리고 은행 및 금융기관 등과의 관계 유지를 위해 서로 협조해야 한다. 
g) 모든 사항에 적용되는 원칙을 도달하기는 불가능하다. 당사자들은 공정거래법(연방법 Competition and Consumer Act 2010)에 담겨져 있는 법적 제한과 의도를 인지해야 한다.
h) 당사자들은 임대계약 조건 불이행에 대한 위험부담을 건물주가 궁극적으로 그리고 이미 지고 있다는 점을 숙지해야 하며 건물주는 본 강령을 통한 임시합의 사항 도출 시 이런 위험 부담을 영구적으로 줄이려고 해서는 안된다.    
i) 모든 임대계약 관계는 각각 특수하며(case- by- case basis) 아래의 사항들이 고려되어야 한다.
- 세입자의 코로나-19로 인한 재정적 어려움.
- 임대계약 만기 내지는 곧 만기가 됨.
- 세입자의 파산 내지는 법정관리.
j) 임대계약서는 각각 다른 구조, 기간 그리고 임대비 계산 방식을 가지고 있다.  본 강령에 맞는 임시합의 사항을 도출하기 위하여 세입자가 이미 임대비가 밀려 있거나 계약기간이 끝나고 월세나 임시계약기간으로 전환 된 점 등을 반드시 고려해야 한다.
k) 위에 나온 대로 세입자가 법정관리에 들어갔을 경우 이점을 반드시 고려하여 강령이 수정되어 적용되어야 한다.  
 
4. 임대계약 원칙(Leasing Principles)
 
임시합의 사항을 위한 협상과 적용을 위해 아래의 원칙이 각자의 상황에 근거하여(case-by-case basis) 가능한 빠른 시일안에 적용되어야 한다. 
 
a) 건물주는 코로나-19 기간과 복구기간 동안 세입자가 임대비 지불 불이행으로 인한 임대계약을 해지할 수 없다. 
b) 본 강령에 근거한 임시합의내용(임대비 지불 방법 등)을 전제로 세입자는 반드시 임대계약 내용을 준수해야 한다. 세입자가 임대계약 내용 중 주요 사항을 지키지 않을 경우, 본 강령이 제공하는 보호를 받을 수 없다.
c) 건물주는 세입자의 줄어든 매상에 근거하여 코로나-19 기간 및 극복기간에 적용될 적당한 임대비 절감(100% 까지) 을 연기(deferrals) 또는 면제(waivers, 포기)하는 방식으로 제시해야 한다.
d) 세입자가 임대계약 내용을 준수하기 힘들 경우에는 임대비 절감의 50% 이상은 반드시 포기 방식(waivers)이어야 한다.  이때,  건물주의 재정능력도 반드시 고려되야 한다. 50% 포기 방식은 세입자의 합의에 의해 적용 안 될 수 있다.
e) 임대비 절감을 지연 방식(deferrals)으로 채택할 경우, 24개월 이상 적용되어야 한다. 당사자 합의에 의해 이 기간은 줄어들 수 있다. 
f) 토지세, 지방세 또는 보험금이 절감될 경우 절감되는 액수에 한해 세입자의 부담이 줄어야 한다. 
g) 건물주가 은행융자 지불 연기(deferral of loan payments) 혜택을 받을 경우, 각자의 상황에 맞게(case-by-case basis) 세입자와 이 혜택을 함께 누려야 한다.
h) 세입자가 영업을 못 할 기간동안 건물주는 세입자가 내야할 경비 및 기타 비용을 청구해서는 안된다.  단, 이 경비 및 기타 비용에 의해 제공되는 서비스를 건물주는 중단 시킬 수 있다. 
i) 본 강령에 의한 합의내용에 근거한 repayment(반환할 금액)가 생길 경우 지불 이행은 세입자에게 필요 이상의 재정적 부담이 될 수 있기 때문에 상당 기간에 걸쳐서 해도 된다.  그리고 repayment는 계약기간 만기 또는 코로나-19 종식(또는 적당한 코로나-19 복구기간) 중 먼저 오는 시점부터 지불하면 된다.
j) 임대비 절감에 대한 지연 내지는 포기방식에 대한 금액에는 이자, 수수료 또는 요금을 적용해서는 안된다.
k) 코로나-19 기간 또는 복구기간 중에는 건물주가 세입자가 임대비 지불이행시에도 보증금(bond) 또는 은행 지불보증서(bank guarantee)를 이용해서 임대비를 받으려 하면 안된다.
l) 건물주는 세입자에게 임대비 절감기간에 상응하는 기간을 기존 임대계약 만기 시 추가로 제공해야 한다. 이는 코로나-19 기간이 끝난 후 세입자가 추가로 영업을 할 수 있는 기회를 제공하기 위함이다.
m) 이전 합의한 내용에도 불구하고 건물주는 코로나-19 기간 그리고 복구기간동안 임대비를 동결시켜야 한다.  단, 임대비가 매상에 근거한 경우는 제외된다.
n) 코로나-19 기간동안 영업 정지 및 시간 절감에 대하여 어떤 종류의 벌금 내지는 제재를 가해서는 안된다.                
 
5. 의무 중재(Binding Mediation)
 
당사자들 사이에 합의가 도출 안될 경우 주정부 산하 기관(NSW Office of Small Business Commissioner 소상공인 커미셔너)에서 주재하는 법적 구속력 있는 중재를 신청할 수 있다.  
 
6. 용어 정의(Definitions)
 
a) Financial Stress or Hardship
b) Sufficient and accurate information
c) Waiver and deferral
 
7. 강령관리위원회(Code Administration Committee)
 
8. 시행기간 및 만료(Commencement/Expiry) 
 
- 시행 일시: 2020년 4월 3일 이후 각주에서 정한 일시 
- 만료: 일자리유지보조금 프로그램 종료 시

권기범 변호사(KP Lawyers 대표 변호사)  info@hanhodaily.com

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