호주 정부는 2020년 4월 7일 코로나19 사태 기간 중 상업용 부동산 임대차 계약에 적용되는 강제행동규칙(Mandatory Code of Conduct)을 발표했습니다.
이 행동규칙은 코로나19 사태로 인하여 경제적 부담과 고충을 겪고 있는 소도매업, 사무실 및 상업 시설에 관한 임대차 계약 관계에 적용되며 적용 대상은 정부에서 지원하는 JobKeeper Payment Program에 가입되어 있는 연매출 5천만불 이하의 임차인입니다.
본 행동규칙은 2020년 4월 3일부터 유효하며 JobKeeper Payment Program 운용 기간내 적용 받을 수 있습니다. 현재 JobKeeper Payment Program 운용 기간은 6개월로 예정되어 있으나 변경될 수도 있습니다.
다음은 연방정부의 의무행동규칙에 관한 내용입니다.
[호주 정부 행동규칙 기본 내용]
▶ 임차인은 임차인의 사업에 영향을 받는 비율에 따라 임대료를 면제(waiver)받거나 임대료 지불 유예(deferral)를 받을 수 있습니다. 면제의 경우 임대인은 임대료 금액의 최소 50% 이상을 면제하여야 합니다.
▷ 임대료 면제 또는 지급유예로 인해 발생되는 모든 수수료, 이자 등의 비용은 임차인에 청구할 수 없습니다.
▷ 임대인과 임차인이 별도의 합의가 없는 한, 지급이 면제되거나 유예된 임대료는 임대차 계약의 잔여기간 또는 24개월 중 잔여기간이 긴 기간내에 지급되어야 합니다.
▶ 임대인은 코로나19 기간동안 임대료를 인상할 수 없습니다.
▶ 임대인은 임대료 미납분을 임대 보증금으로 대체할 수 없습니다.
▶ 임대인은 코로나19 사태 기간동안 임대료 미납을 이유로 임대차 계약을 해지할 수 없습니다.
▶ 임차인은 임대차 계약의 조건을 지속적으로 준수하여야 합니다.
▶ 임차인은 임대료 삭감을 제시하는데 있어 임대인의 재정적 요건을 고려하여야 합니다. 해당 당사자들이 합의한 경우, 50% 최소 임대료 면제 요건은 제외시킬 수 있습니다. 본 행동규칙은 향후 보완 변동이 있을 수 있으나, 현재까지 정부의 발표에 따르면 아래와 같이 해석될 수 있습니다.
▶ 만약 임차인이 이 행동 규칙을 적용 받으려면 JobKeeper Payment 자격요건을 증명해야 합니다. JobKeeper Payment 자격요건은 전년 동기 대비 매출/판매가 30%이상 감소하여야 합니다. 예를 들어, 임차인의 2020년 3월 매출이 2019년 3월 매출에 대비하여 30% 또는 그 이상 감소하여야 합니다. 또한 임차인은 직원을 고용한 상태여야 합니다.
▶ 임차인은 임대인에게 임차인 사업의 매출하락을 증명할 수 있는 월간 매출 실적 등을 서면으로 제출하여야 합니다.
▶ 만약 임차인이 전년대비 매출액의 가령 약 50%가 감소한 것을 증명할 수 있다면, 본 행동규칙에 따라:
▷ 임대료의 50%를 삭감 혹은 지급 유예 받을 수 있습니다.
▷ 삭감된 임대료의 50% (즉, 정상적인 임대료의 25%)는 임대인이 지급을 면제해 주어야 하며 이 면제금액은 추후 납부가 필요하지 않습니다.
▷ 삭감된 임대료 중 면제되지 않고 지급이 유예된 금액은 잔여 계약기간 또는 24개월 중 긴 기간 내에 납부해야 합니다. 예를 들어, 임대차 계약 기간이 30개월 이상 남아 있다면 임차인은 30개월간에 걸쳐 지급 유예된 임대료를 납부하여야 합니다. 만약 잔여 임대차계약이 12개월 남아 있다면 임대차 계약이 종료된 경우에도 지급 유예된 임대료를 최소 24개월에 걸쳐 납부할 수 있습니다.
[NSW주 지원책]
그리고 이러한 연방 정부의 발표에 이어 NSW 주정부는 2020년 4월 13일 상업용 뿐만 아니라 주거용 부동산에 대해서도 세금 감면 혜택을 부여하기로 하고, 코로나19 관련 요건을 충족하는 임차인을 지원하는 상가 또는 주택 소유 임대인들에게 총 4억 4천 5백만 달러 규모의 토지세(land tax) 지원을 할 것을 발표하였습니다.
임대인들을 위한 토지세 감면액은 약 50 대 50으로 배분될 것으로 보이며, 따라서 2억 2천만 달러가 상업용 부동산에, 이 외 2억 2천만 달러는 주거용 부동산에 혜택을 줄 것으로 예상됩니다. 임대인은 2020년의 토지세 부담의 최대 25%까지 이 혜택의 적용을 신청할 수 있지만, 임대인이 받는 혜택만큼 혹은 그 이상을 임차인에게 돌려주어야 합니다.
임대인을 통해 이러한 혜택을 받을 수 있는 임차인의 요건은, 연매출 5천만 달러 미만이며 코로나19의 영향으로 수익이 30%이상 감소한 상가 임차인 또는 코로나19로 인해 가구 소득이 25 % 이상 감소하여 임대료를 지불하는 데에 어려움을 겪고 있는 주택 임차인이어야 합니다.
[빅토리아주 지원책]
2020년 4 월 15 일, Daniel Andrews 총리는 코로나19로 인해 그 어느때보다도 경제적인 어려움을 겪고 있는 주택 및 상가 임차인과 임대인을 지원하기 위해 5억 달러 규모의 지원책을 발표했습니다. 해당 긴급 법안은 다음 주 목요일에 의회에 상정될 예정입니다.
이중 임대인을 통해 임차인에게 혜택이 부여될 수 있도록 VIC주정부는 4억 2천만 달러 상당의 토지세 감면 혜택을 제공할 예정입니다.
임대인이 코로나19로 피해를 입은 임차인에게 임대료를 낮춰줄 경우, 토지세를 최대 25%까지 감면받을 수 있으며 나머지 토지세에 대해서도 2021년 3월까지 지불 유예를 받을 수 있습니다.
VIC주정부는 또한 코로나19로 인해 자금난을 겪고 있는 임차인을 위해 8천만 달러의 임대 지원 기금을 조성할 것입니다. 수혜 자격은 Consumer Affairs Victoria에 임대료가 조정된 계약을 등록했거나 중재 절차를 거쳐 $5,000 미만의 현금 자산을 보유하고 수입의 30% 이상을 임차료로 지불하고 있는 임차인이어야 합니다.
개인별 상황에 따라 본 행동규칙 및 관련 법의 적용이 다를 수 있습니다. 저희 H & H Lawyers는 현재 본 행동규칙 및 관련법이 제정되는 것을 면밀히 주시하고 있습니다. 본 행동규칙과 관련하여 도움이 필요하시거나 더 상세한 정보를 얻고 싶으시면 언제든지 연락 주시기 바랍니다.
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