다운사이저 외 수요부추겨 ‘가격 상승’  역효과 우려 
“연방-주정부 ‘공급 대폭 확대’ 방안 제시해야”  

최근 주택시장에 불이 붙었다. 주택 수요가 커진만큼 주택 신축도 늘었다. 관련 업계는 시장의 활기에 반색하고 있다. 하지만 공급이 수요를 따라잡지 못한 탓에 집값도 크게 올랐다. 사상 최저의 금리는 주택담보대출(mortgage)을 이용한 주택 구매를 부추기고 있다. 

하지만 아무리 금리가 낮아도 주택 가격이 많이 올라버리면 대출금은 커질 수밖에 없다. 많은 호주인들이 주택시장에서 등을 돌리거나, 100만 달러가 넘는 40년짜리 담보대출을 받고 있는 상황이다. 
연방 정부가 시장에 개입해 주택 가격을 합리화할 필요가 있다. 이를 위해 정부가 2021-22 연방 예산안에서 제시한 일련의 정책이 효과가 있을지 점검해 본다

#1. 은퇴자를 위한 '다운사이저제도'

은퇴한 호주인은 자녀가 독립해 집을 떠난 이후에도 집을 처분하지 못한다. 연금계좌에 잔액이 없거나 부족하기 때문에 최대 자산인 살고 있던 집의 매각을 꺼린다. 연방정부는 집을 줄여서 노후자금을 확보하도록 ‘다운사이저 제도(downsizer scheme)’를 2017년부터 운영해왔다.

이 제도는 65세 이상의 퇴직자가 자택을 팔고서 새 보금자리를 찾았을 때, 남은 금액을 퇴직연금 계좌에 일회성 부담금으로 납입할 수 있게 해준다. 개인당 최대 30만 달러, 부부는 합산하여 60만 달러까지 가능하다. 퇴직연금 급여는 15%의 낮은 세율이 적용되기 때문에 세제에 있어 유리하다. 집을 줄여서 얻은 차익을 생활비로 충당하는 노년층을 위한 방법이다.

리처드 홀든(Richard Holden) NSW대 경제학 교수는 가디언지 호주판(Guardian Australia)과의 인터뷰에서 "퇴직연금을 다시 채워 넣는 것은 은퇴자에게 이치에 맞다. 일부 주택 여유분(housing stock)을 자유롭게 할 것"이라고 전망했다. 그는 “그러나 이것이 대체적인 집값에 큰 영향을 줄 것 같지는 않다. 여전히 수요가 있고 수요가 공급보다 훨씬 큰 상황"이라고 지적했다.

#2.  독신부모를 위한 '가족주택정부보증제도'

은행은 주택담보대출을 승인하기 전에 신청자가 대출금을 상환할 능력이 있다는 사실을 확인한다. 은행은 일반적으로 대출금의 20%를 보증금으로 잡아둔다. 즉, 집을 사려면 집값의 20%는 미리 준비해둬야 한다.

그런데 주택 가격이 최근에 너무 오른 바람에 보증금도 이에 발맞춰 많이 올랐다. 담보대출을 위한 평균 보증금이 현재 10만 6743달러인 것으로 알려졌다. 독신 부모(single parent), 특히 싱글맘에게는 현실적으로 매우 어려운 목표다.
연방정부는 가족주택정부보증제도(Family Home Guarantee)를 신설한다. 독신 부모가 2%의 보증금만 마련하면 나머지를 정부가 대신 보증하는 제도다. 4년 동안 1만 명이 이 제도의 혜택을 받을 수 있다. 
홀든 교수는 “이 보증 제도는 대출기관 보험 가입(lenders mortgage insurance)과 유사하다”고 설명했다. 80% 가 넘는 담보대출을 받으면 그 초과금만큼 고비용의 담보보험을 가입해야 하는데 정부가 대신 보증해 주는 것이다. 

홀든 교수는 이 제도가 전국적인 집값 상승을 유도하지는 않으리라고 예상한다.

#3. 첫 주택 구매자를 위한 제도

이번 예산안은 '첫주택연금저축제도(First Home Super Saver)를 확대한다. 부동산을 소유한 적이 없고, 구매할 집에 거주할 의사가 분명하다면 퇴직연금 계좌에서 최대 3만 달러를 인출할 수 있다. 연방정부는 이 상한선을 5만 달러로 늘릴 계획이다.

더불어 첫주택대출정부보증제도(First Home Loan Deposit)를 내년 말까지 연장한다. 독신 부모를 위한 보증제도와 유사하게, 무주택자는 주택 매입 가격의 5% 보증금만 마련하면 집을 살 수 있다. 정부가 집값의 15%를 보증하여 별도의 보험료를 내지 않아도 된다. 1만 명이 이 정부 보증을 받을 수 있다.
하지만 홀든 교수는 "만약 모든 사람이 주택을 구입하려고 퇴직연금에서 큰 조각을 꺼낼 수 있으면 집값은 더 오를 것"이라고 우려했다. 그는 "이러한 종류의 보조금은 단지 젊은층이 자신들의 노후 저축을 노년층에게 이전할 뿐이다. 가격의 적정성(affordability) 면에서 아무런 도움이 되지 않는다"고 지적했다. 

ANZ 수석 이코노미스트 펠리시티 에멧(Felicity Emmett)도 이 제도들이 수요를 자극해서 주택 가격을 상승시킬 수 있다고 전망했다. 그는 "모든 대책은 주택에 대한 접근성을 높여야 하는데 수요를 올려서 가격이 오를 것"이라고 지적했다.

연방정부는 주/준주 정부와 '국가주택공급및 무주택합의(National Housing and Homelessness Agreement)'에 1억 2470만 달러를 추가로 투입할 계획이다. 이 협정은 주택 접근성을 개선하기 위해서 연방정부로부터 주/준주로 자금을 공급한다. 현재는 연간 16억 달러 규모다. 

하지만 에멧 이코노미스트는 "큰 계획의 일부라고 하기엔 새로 들어가는 지원금이 많지 않다. 아마도 큰  변화가 없을 것이다"라고 말했다.