지난 호에, 한 건축물 또는 한 주택단지가 등기부 상 분할되어 있어, 다수의 소유주가 존재한다면 이를 스트라타 소유권 (Strata Title) 으로 봐도 무방하다고 했습니다.
Strata Title 은 전용부분(Lot Property)과 공용부분(Common Property)으로 구성되고, 각각의 소유주(Lot Owner)는 자신이 온전히 보유한 Lot Property 뿐만 아니라 Common Property 의 일정 비율을 소유하게 됩니다. 소유 비율은 자신이 보유한 Lot Property의 전용부분비율(Unit Entitlement)만큼 입니다.
Lot Owner가 온전히 보유하는 부분을 Lot Property 라고 합니다. 아파트나 유닛의 예로 보자면, 자신이 소유한 유닛 (Unit) 의 '내부 공중공간(Cubic Air Space within the Lot)' 이 Lot Property 에 해당합니다. 반면 나머지 공간 즉, 내부 공중공간을 감싸고 있는 바닥, 천정 및 유닛의 경계 벽, 기타 복도, 비상 계단, 진입로 등은 Common Property라고 합니다.
100유닛 (100 Lot) 으로 구성된 아파트에서 전체 전용부분비율 (Unit Entitlement) 이 10,000 이고 자신이 보유한 유닛 (Lot) 의 Unit Entitlement 가 100 이라면, 해당 소유주는 전체 Common Property 의 1% 지분을 보유하고 있는 셈입니다.
자신이 보유한 Lot 에 대한 Unit Entitlement 를 확인하려면 스트라타 매니저에게 문의를 하거나 또는 연차총회 통지서(Notice of Annual General Meeting) 에 첨부되어 있는 '관리비 표 (Levy Schedule)'를 확인하면 됩니다.
소유한 만큼 관리 책임도 뒤따르게 됩니다. Lot Property는 100% 소유주에게 관리 책임이 있고, Common Property는, 위의 예를 통해 보자면 1% 관리 책임이 있는 셈입니다.
Common Property 와 더불어 전체 스트라타(Strata Scheme)에 대한 관리 운영 책임은 소유주협의체인 Owners Corporation에 있습니다. Common Property 뿐만 아니라 전체 스트라타(Strata Scheme)를 관리 운영하기 위해 소유주협의체인 Owners Corporation은 스트라타매니저 (Strata Manager)를 지정하여 Unit Entitlement 비율 만큼 스트라타관리비 (Strata Levy)를 Lot Owner로부터 징수하게 됩니다.
단독주택 소유권(Torrens Title)의 경우, 소유주는 땅과 건물 전체에 대해 소유권을 갖게 되는데 반해, 스트라타에서 Lot Owner가 소유하는 부분은 자신이 보유한 Lot (유닛)의 '내부 공중 공간 (Cubic Air Space within the Lot)'만을 100% 소유합니다. 따라서 이 공간 내에 위치한 카펫, 욕조, 변기, 부엌의 싱크대, 세탁실 싱크대, Lot 내부의 내벽 등이 Lot Property 에 포함됩니다. Lot Property 를 제외한 나머지는 모두 Common Property 에 해당합니다. 따라서 내가 살고 있는 아파트의 바닥, 천정, 아파트 경계벽은 내 것이 아니고, 소유주 협의체인 Owners Corporation 것 입니다.
Common Property 는 Owners Corporation 의 사전 승인 없이는 임의대로 수리하거나 변경할 수 없습니다. 내 아파트의 바닥 공사를 하거나 욕실을 수리할 때 Owners Corporation 의 사전 승인이 반드시 필요한 이유가 여기에 있습니다. 바닥이나 천정은 내 것이 아니기 때문입니다. 그러나 그 위에 칠해 져 있는 페인트는 내 것입니다. 페인트가 내 것이어서 좋은 점도 있지만, 그 페인트의 관리 책임이 나에게 뒤따른다는 점도 있습니다.
예를 들면, 천정을 수리할 일이 발생했을 때 Owners Corporation 에서 수리를 해 주지만, Owners Corporation 은 페인트까지 다시 칠해 줄 의무가 없기 때문에 페인트는 Lot Owner 가 자신의 비용으로 칠해야 합니다. 이는 문제의 원인이 Lot Owner 에게 있느냐 없느냐와는 무관한 사항입니다.
스트라타 소유주(Lot Owner)는 자신 소유의 전용부분(Lot) 뿐만 아니라, 공용부분(Common Property)에 대해서도 자신이 보유한 유닛의 비율만큼 소유권이 있습니다. Lot Owner는 Owners Corporation의 구성원으로서, Owners Corporation의 운영 관리를 위한 관리비 (Strata Levy)를 Owners Corporation 에 납부해야 합니다.
Lot Owner는 소유주 협의체인 Owners Corporation에 자동으로 멤버가 됩니다. Owners Corporation은 일반 회사법인과 같이 사업자등록번호(ABN)를 부여 받은 비영리 법인체입니다. 주식회사로 비교하자면, Owners Corporation 은 회사법인체가 되고, 스트라타 소유주인 Lot Owner는 해당 법인의 주주로 볼 수 있습니다. 법인체라는 점에서는 회사법 (Corporations Act)의 적용을 받아야 하지만, 이 대신 스타라타법 (Strata Schemes Management Act), 공동체토지법 (Community Land Management Act) 그리고 여러 규정 (Regulation)의 적용을 받습니다. 일반 회사법인이 한국의 금융감독원과 비슷한 기능을 하는 ASIC (Australian Securities and Investments Commission) 의 관리 감독을 받는데 반해, 스트라타는 공정거래 위원회와 같은 역할을 하는 Office of Fair Trading 의 관리 감독을 받습니다.
스트라타법 및 공동체토지법 그리고 기타 관련 규정 등을 통해 소유주 간의 원만한 공동체 생활을 유도하고는 있지만, 그것만으로는 부족하기 때문에 해당 스트라타의 개개의 환경에 맞도록 별도의 내규(Strata By-law)를 채택하여 보다 세부적인 규제를 합니다. 이 Strata By-law 는 Lot Owners 뿐만 아니라 임차인 (Tenant)과 방문자(Visitor) 모두에게 공히 적용됩니다. 그러나, Lot Owner들이 동의하면 By-law 조항은 언제든지 변경 / 삭제 / 제정이 가능합니다.
수년간에 걸친 준비 끝에 NSW의 스타라타법 (Strata Schemes Management Act)이 대대적으로 변경되었습니다. 2015년에 변경된 이 스트라타법은 2016년 7월부터 적용됩니다. 변경 법이 적용되기까지 채 6개월도 남지 않았기에 다음 호에는 변경된 내용을 다루어 보겠습니다.
전효진 (스트라타 매니저 (Licenced Strata Manager))
스트라타 매니저 (Licenced Strata Manager) 로서, Cambridge Management Services (CMS) 에서 NSW Branch Manager 를 지냈으며, 현재Enfield / Caringbah 에 소재한 Strathfield Strata Management 에서 근무 중이다.
본 컬럼의 내용은 스타라타법 (Strata Schemes Management Act), 공동체토지법 (Community Land Management Act), 규정 (Regulations) 및 기타 관련법, 그리고 필자 개인의 업무 경험에 토대로 두고 있으며, 개인별 상담이 아닌 보편적 내용을 담고 있으므로 어떤 법적 책임도 지지 않습니다.
문의 이메일 : strata.jeon@gmail.com