NSW 주정부는 수년간에 걸친 준비 끝에 스타라타법 (Strata Schemes Management Act) 을 대대적으로 변경하였습니다. 그동안 여러 차례 법 개정은 있었지만, 이번과 같은 대대적인 변경은 1973년 이래 약 40여년 만에 처음입니다.

2015년에 변경된 내용은 Strata Schemes Management Act 2015 와 Strata Schemes Development Act 2015 에 반영되어 있고, 2016년 7월부터 그 효력이 발생됩니다. 변경 법이 효력을 발생하기까지 채 6개월이 남지 않았기에, 실생활에 직접적인 영향을 미치는 부분을 중심으로 이후의 컬럼에 중간 중간 다루겠습니다만, 이번 호에는 전체적인 개요만 다루겠습니다.

개정법은 소유주협의체인 Owners Corporation 이 스트라타 관리규약 (Strata By-law), 애완동물 (Pet) 및 주차문제 (Parking) 등에 관리가 더 쉽게 될 수 있도록 합니다. Strata Manager 에게는 스트라타법에서 부여된 권한이 있지만, 경찰 또는 구청 (Local Council) 관계자에게 부여되는 만큼의 공권력은 부여되어 있지 않습니다. 이러한 권한의 차이로 인해, Strata Manager 는 소유주 (Lot Owner) 들로부터 종종 오해를 받습니다. 소유주 간 또는 거주민 간 각종 분쟁의 해결에 있어서, Owners Corporation 은 Strata Manager 가 공권력을 행사하기를 원하는 반면, 해당 권한이 없는 Strata Manager 에게는 곤란하기 그지없는 상황에 자주 접하게 됩니다. 그러다 보니 마치 Strata Manager 가 책임 회피를 하는 것처럼 보이는 경우가 많았는데, 개정법 상에서는 보다 적극적으로 대응이 가능할 것으로 보입니다. 

개정법의 Strata By-law 에서는 애완동물의 보유절차는 보다 용이해 지는 반면, 담배연기 (Smoke Drift) 와 과밀거주 (Overcrowding) 에 대한 규제와 벌금 부과가 쉬워지고 벌금액이 높아집니다. 

현행법 상에는 관리규약 (Strata By-law) 위반 시의 최고 벌금액은 $550 이지만, 개정법에서는 $1,100 로 높아지고, 같은 By-law 를 12개월 내에 다시 위반할 경우에는 최고 $2,200 까지 부과됩니다.

과밀거주 (Overcrowing) 의 경우에는 최고 $5,500 까지 벌금이 부과되며, 12개월 내에 재차 적발될 경우에는 $11,000 까지 부과됩니다. 침실 1개당 2명까지를 적정 거주인 수로 책정하고 있으며, 침실 당 2명이 넘어가면 과밀거주로 판단하는 기준이 됩니다.

개정법에서는 스트라타 건물 내의 주차장을 구청 (Local Council) 이 관리하도록 요청할 수 있게 됩니다. 즉, 구청에서 주차 위반 차량에 직접 벌금을 부과할 수 있게 됩니다.

개정법은 전체 스트라타 토지/건물의 매도 (Collective Sale) 와 재개발 (Strata Renewal) 을 보다 쉽게 처리할 수 있도록 합니다. 간단한 예로, 현행법으로는 전체 소유주 (Lot Owner) 의 만장일치 (Unanimous Resolution) 가 있어야만 매도가 가능했으나, 금년 7월부터는 75% 이상의 동의 (Special Resolution) 가 있으면 전체 건물의 매도가 가능합니다. 낡은 스트라타 건물이거나 재개발 가치가 많은 스트라타 건물에게는  희소식이라고 할 수 있습니다. 물론 세부 절차를 들여다 보면, 복잡한 과정을 거쳐야 하고 상당한 시간이 소요됩니다. 경우에 따라서는 매도에 우호적인 소유주 세력과 비우호 세력간의 법적 분쟁은 아주 심해 질 것으로 예상됩니다.

신축 건물에 대한 법적 하자보수 (Building Defects under Statutory Warranty) 에 대한 보증 기간과 기준은 소유주보다는 개발업체 (Developer/Builder) 에게 약간 더 유리하게 변경되고, 하자보수 청구에 대한 절차 또한 약간 변경됩니다.

스트라타 연차총회 (Annual General Meeting) 및 임시총회 (Extraordinary General Meeting) 공지 및 회의록 등은 현행법과 달리 이메일을 이용하여 정식 발송이 가능해 집니다. 현행법 상에서는 별도의 의결이 있기 전에는 반드시 인쇄된 자료로만 발송하도록 되어 있습니다. 

대리투표권 (Proxy) 의 경우, 현행법 상에서는 1명 또는 몇명의 소유주에게 주변의 다른 소유주들이 모두 Proxy 를 줄 수 있으나 (이를 Proxy Farming 이라고 함), 개정법에서는 1 명당 전체 소유주의 5% 까지만 줄 수 있습니다. 150 유닛 (Lot) 으로 구성된 스트라타의 경우, 1인당 보유 가능한 최대 Proxy 의 수는 5%에 해당하는 7 개까지 입니다.

Strata Manager 가 책임지고 스트라타 관리를 하도록, Strata Manager 에게 보다 더 많은 책임 (Accountability) 을 부여합니다. 자신의 Strata Manager 가 책임과 의무를 제대로 이행하고 있지 않아서 스트라타 관리회사를 변경하고자 하는 Owners Corporation 에게는 희소식입니다. 지속적으로 문제를 일으키는 입주자대표회의 (현행법 상 Executive Committee. 개정법 상 Strata Committee) 의 임원이 있을 경우, 강제 해임이 더욱 용이해지도록 변경됩니다.

개정법에 의한 세부 변경내용은 추후의 컬럼 중간 중간에 다루도록 하겠고, 다음 호에는 스트라타의 3개 주요 이해당사자인 소유주협의체인 Owners Corporation, 소유주 (Lot Owner) 와 입주자대표회의 (Executive Committee) 와 더불어 이들 간의 관계에 대해 알아 보겠습니다. 
 
전효진 - 스트라타 매니저 (Jean Jeon - Licenced Strata Manager)

스트라타 매니저 (Licenced Strata Manager) 로서, Cambridge Management Services (CMS) 에서 NSW Branch Manager 를 지냈으며, 현재Enfield / Caringbah 에 소재한 Strathfield Strata Management 에서 근무 중이다.
본 컬럼의 내용은 스타라타법 (Strata Schemes Management Act), 공동체토지법 (Community Land Management Act), 규정 (Regulations) 및 기타 관련법, 그리고 필자 개인의 업무 경험에 토대로 두고 있으며, 개인별 상담이 아닌 보편적 내용을 담고 있으므로 어떤 법적 책임도 지지 않습니다. 
문의 이메일 : strata.jeon@gmail.com