오늘은 스트라타 관련, 3개의 주요 이해당사자와 이들간의 관계에 대해 알아보겠습니다. 이 주제로는 앞으로 3회에 걸쳐 다루고자 합니다.

스트라타 소유주 (Lot Owner) 입장에서는 자신의 권익 보호를 위해 이 관계를 잘 이해하는 것이 중요하고, 또 장차 입주자대표회의 (현재는 Executive Committee 라고 하지만, 2016년 7월부터는 Strata Committee 라고 하므로, 지금부터 Strata Committee 로 칭함) 에 임원으로 참여하고자 하는 Lot Owner 에게도 중요한 사항입니다.

주식회사로 비교하자면, 소유주협의체인 Owners Corporation 은 회사법인체가 되고, 입주자대표회의인 Strata Committee 는 해당 법인의 임원진이 되고, 스트라타 소유주인 Lot Owner 는 해당  법인의 주주가 되는 것으로 비교하면 거의 틀림 없습니다. 

주식회사와 소유주협의체인 Owners Corporation 과의 가장 큰 차이점으로는, 주식회사는 기업법 (Corporations Act)의 규제를 받지만, 스트라타는 기업법 대신 스타라타법 (Strata Schemes Management Act) 과 공동체토지법 (Community Land Management Act)의 규제를 받습니다. 

스트라타 소유주협의체인 Owners Corporation은 과거에는 Body Corporate 이라고도 했습니다. Owners Corporation은 스트라타 건물을 건축하고자 하는 개발업체에 의해 해당 스트라타 플랜이 구청(Council)에 등록되는 순간 자동으로 구성됩니다. 

해당 건물의 유닛 (Lot) 을 구매하는 사람은 해당 유닛의 Lot Owner 가 되고, 해당 Lot 의 구입와 동시에 자동으로 Owners Corporation 의 멤버가 됩니다. 

개발업체가 스트라타 플랜을 처음 등록할 때에는 Owners Corporation의 멤버가 될 수 있는 개인/법인은 해당 개발업체일 수 밖에 없습니다. 이를 원 소유자 (Original Owner) 라고 합니다. 그리고 개발업체가 유닛을 차츰 팔아 감에 따라, Original Owner 는 멤버에서 없어지고 새로 구입하는 사람들 (Lot Owner) 들이 그 멤버가 됩니다.

스트라타 플랜이 등록되고 Owners Corporation 이 구성되면, 이때부터 초기 기간이라고 칭하는 Initial Period 에 들어가게 됩니다. Initial Period 는 전체 유닛 (Lot) 의 1/3 (33%) 이상 판매되면 종료 됩니다. 

개발업체 (Original Owner) 는 Initial Period 종료 후 2개월 이내에 최초 연차총회 (First Annual General Meeting) 을 개최해야 할 의무가 있습니다. 만일 이 기간 내에 First Annual General Meeting 을 개최하지 않으면, NCAT (NSW Civil and Administrative Tribunal. 구 CTTT) 에서 이 총회를 열도록 강제 명령을 할 수 있고, 개발업체에게는 벌금을 부과 합니다.

최초 연차총회 (First Annual General Meeting)를 개최하기 위해, 개발업체는 이를 관리해 줄 스트라타 관리회사를 찾게 되고, 이 관리회사가 First Annual General Meeting 을 개최하게 됩니다. 해당 스트라타에 대한 관리의 책임은 First Annual General Meeting 이 열리는 날짜를 기준으로 Owners Corporation 으로 이관됩니다. 

전체 유닛의 1/3 이상이 판매되면 First Annual General Meeting 이 개최되어야 하므로, 기 판매된 유닛의 소유주들이 참석 요청을 받게 됩니다. 이때 총회에 참석한 Lot Owner 들은 개발업체가 지명한 스트라타 관리회사에 대해 계속 관리회사로 지명할 지 여부에 대한 의결을 하게 됩니다.  

이렇게 개최되는First Annual General Meeting 을 비롯, 이후 매년 개최될 연차총회 (Annual General Meeting) 에서는 해당 년도에 활동할 입주자대표회의 (Strata Committee) 를 선출하게 됩니다. 

해당 스트라타 관리회사에 소속된 Strata Manager 는 Owners Corporation 으로부터 권한 위임을 받아 공용부분 (Common Property) 관리 및 Owners Corporation 에 대한 법적 관리를 하는 사람입니다. 따라서 Strata Manager 의 업무는 곧 Owners Corporation 의 업무이고, Owners Corporation 과 Strata Committee 를 위해 일을 합니다. 

유닛소유주 (Lot Owner) 가 자신이 보유한 유닛에 거주하지 않고 임대를 할 경우, 이 유닛 (Lot. 전용부분) 을 관리할 부동산회사를 지명하게 되는데, 이때 이 회사를 Property Manager 하고 합니다. Property Manager 는 해당 Lot Owner 를 위해 일을 합니다. 따라서, Owners Corporation 또는 Strata Committee 를 상대로 통신을 해야 할 일이 있을 경우, Lot Owner 는 자신의 Property Manager 가 아니라 Strata Manager 에게 연락을 하게 됩니다.

일부 부동산 회사의 경우 Property Management 사업뿐만 아니라 Strata Management 사업을 병행하기도 하지만, 전문성을 요하는 Strata Management 의 업무 특성상 대부분 스트라타 관리만을 전문적으로 하는 회사를 지명합니다.

다음 호에서 더 알아보겠습니다.

전효진/스트라타 매니저 (Jean Jeon - Licenced Strata Manager)

스트라타 매니저 (Licenced Strata Manager) 로서, Cambridge Management Services (CMS) 에서 NSW Branch Manager 를 지냈으며, 현재 Enfield / Caringbah 에 소재한 Strathfield Strata Management 에서 근무 중이다.
본 컬럼의 내용은 스타라타법 (Strata Schemes Management Act), 공동체토지법 (Community Land Management Act), 규정 (Regulations) 및 기타 관련법, 그리고 필자 개인의 업무 경험에 토대로 두고 있으며, 개인별 상담이 아닌 보편적 내용을 담고 있으므로 어떤 법적 책임도 지지 않습니다. 
문의 이메일 : strata.jeon@gmail.com