대형 건설사 “평균 수준..큰 걱정 없다”

올해 시드니, 멜번, 브리즈번에서 약 4만5천채의 신축 아파트가 완공될 예정인데 대형 건설사들은 일부 매입자들이 잔금 결제(settlements)가 어려울 것으로 우려하고 있다. 

기획 컨설턴시 매크로플랜 디마시(MacroPlan Dimasi)에 따르면 올해 호주 3대 도시에서 연말까지 완공될 신축 아파트는 44,784채로 지난해 36,486채보다 8천 채가 증가할 전망이다. 내년에는 52,920채로 올해보다 4천 채가 더 늘어날 것으로 예상된다. 이 수치는 지난 2010년 11,145채보다 4배나 많은 수치다. 

금융권의 대출 규제 강화로 잔금 결제 불능 사례가 증가할 것이란 우려가 제기되고 있다. 잠금 결제가 불가능한 매입자들이 매각을 해야 하는데 시장의 수요가 둔화돼 파는 가격이 매입가보다 낮을 가능성도 있다. 매크로플랜의 제이슨 앤더슨 수석 이코노미스트는 “가격이 별로 상승하지 않는 지역에서 이른바 막차를 탄 최근 투자자들은 대출에 어려움을 겪을 수 있다”고 경고했다.  

멜번의 주요 개발회사 중 하나인 벤슨프로퍼티그룹(Bensons Property Group)의 릭 커티스 사장은 “5월 완공 예정인 호손 이스트(Hawthorn East) 매입자들에게 투자를 하는 경우 가급적 본인 자금으로 절반을 충당하고 50%를 대출받도록 권유를 했다”고 밝혔다. 이 아파트단지의 가격대는 42만5천달러에서 120만달러 사이다. 

그는 “담보나 모기지 보험(mortgage insurance) 없이 70%를 대출 받으려 할 경우 대출 승인을 받지 못한다. 은행들이 75~80% 대출을 꺼려하기 때문”이라고 설명했다. 
그는 “결제 불가능 비율이 갑자기 크게 악화될 것으로 전망하지 않지만 개발 상품별로 큰 차이를 보일 수 있다”고 예상했다.

지난해 감독기관인 호주금융감독원(APRA)이 투자용 대출 신청자 심사 강화로 은행권은 집값 대비 대출액(LVR: loan-to-value ratio)과 잔금 결제를 위한 대출에서 우편번호별로 주택 감정액을 하향 조정했다.  

그러나 호주 대형 건설 개발사들은 비교적 낙관적인 전망을 하고 있다. 호주 최대 주택개발기업 중 하나인 머백(Mirvac)은 “잔금 결제를 하지 못하는 비율(non-settlement rate)이 장기적으로 평균 1% 미만”이라고 밝혔다. 렌드리스(Lendlease)도 “지난 7~12월 후반기 650채 중 1% 미만이었고 역대 평균 3%보다 낮은 수준이라고 밝혔다.
  
멜번 사우스 야라(South Yarra)에서 주택을 개발한 마이클 예이츠는 “지난 18개월 동안 팔린 86채 아파트 중 3채만이 잔금 결제를 못했다. 평균 수준인데 역대 최저 수준의 이자율의 장기화도 한 요인”이라고 설명했다.  

부동산 중개회사인 씨비알이(CBRE) 시드니 주거용 프로젝트의 데이비드 밀튼 사장은 “은행이 대출 범위를 축소하더라도 최근 가격 상승으로 매입자들이 위험에 빠지지는 않을 것이지만 잔금 결제 물량이 크게 늘어나면서 일부 매입자들은 불능 상태에 빠질 것이며 종전보다 비율이 증가할 것”으로 전망했다. 그는 지난 2, 3년 전 매입가격보다 현재 시세에 약 15~30%의 큰 차이가 있다고 설명했다.

밀튼 사장은 일부 개발업자들이 부동산을 투자 상품으로 판매하는 투자설계사(investment planners) 또는 마케팅 회사를 이용하는 낮은 품질의 아파트에 대해 경고를 했다. 그는 “간선 도로에 위치하거나 대중교통으로부터 멀리 떨어진 위치, 싼 재질의 마감과 디자인의 문제가 있는 아파트들이 시세보다 부풀려진 가격으로 투자 자문가를 통해 판매하며 5%의 높은 커미션을 지불하고 있다”고 설명하고 “이들은 부동산 시장을 통해 판매할 수 없기 때문에 부동산 중개인들이 아닌 다른 마케팅 회사들을 이용하고 있다”고 지적했다.