지난 호에 이어, 소유주협의체 (Owners Corporation), 입주자대표회의 (현재는 Executive Committee 라고 하지만, 2016년 7월부터는 Strata Committee 라고 하므로, 지금부터 Strata Committee 로 칭함), 유닛소유주 (Lot Owner) 에 대해 알아보겠습니다.

지난 호에, 스트라타를 주식회사에 비교하자면 Owners Corporation 은 회사법인체, Strata Committee 는 해당 법인의 임원단, Lot Owner 는 해당  법인의 주주가 되는 것으로 비교하면 거의 맞다고 했습니다. 

주식회사에서도 주주간의 갈등, 주주와 법인체와의 갈등, 주주와 임원단간의 갈등, 임원단 내부의 갈등 등을 심심찮게 볼수 있듯이, 스트라타에서도 이러한 갈등이 비일비재 하다고 할 수 있습니다. Lot Owner 가 Owners Corporation 또는 Strata Committee 를 상대로 소송을 제기하기도 하고, 그 반대로 소송이 제기되기도 합니다.

Strata Manager 는 이러한 갈등을 처리하는 데 많은 시간을 할애하게 됩니다. 처음에는 Strata Manager 에게 주어진 권한 하에서 처리하고 대부분 이 범위에서 많은 문제가 처리되지만, 이 권한 범위를 벗어나는 일이 있게 마련입니다. 이때에는 동원 가능한 모든 협력업체와 외부기관이 개입될 수 있도록 처리합니다. 가장 많이 이용되는 협력업체는 스트라타 전문변호사, 분야별 컨설턴트 및 엔지니어 등을 들 수 있으며, 외부기관은 주로 구청 (Council), 경찰, 공정거래위원회와 비슷한 역할을 하는 Office of Fair Trading, 소액 재판기관인NSW Civil and Administrative Tribunal (NCAT, 앤캣, 구 CTTT), 법원 등 입니다. 

스트라타에서 발생하는 매일 매일의 현안이 무엇인지 대표적인 예를 들겠습니다. 왜 이번 주에 잔디 관리인이 오지 않았을까. 인터콤이 고장 나서 전기 기사를 불러야 한다. 건물 입구에 있는 전구가 고장 났다. 내 유닛 (Lot) 의 천정에서 물이 샌다. 건물 입구의 과속 방지턱이 망가졌다. 누군가 발코니에 빨래를 널었다. 거주민 누군가가 방문자 차고 (Visitor Car Space) 에 수시로 자신의 차량을 주차한다. 누군가 유닛 (Lot) 내부공사를 하는 것 같다. 내 유닛 내부에 공사를 하고자 한다. 폭우가 오면 우수/침전물 갱에 (Stormwater Pit) 물이 넘친다. 내 유닛 (Lot) 의 현관문이 고장 났다. 빌딩 현관문의 자물쇠가 고장 났다. 발코니 문이 잘 열리지 않는다. 등등이 있습니다.
  
Lot Owner 는 각종 현안이 있을 경우, Strata Manager 에게 연락을 하면 됩니다. 단, 전화보다는 기록으로 남을 수 있는 이메일, 팩스 혹은 편지로 연락을 하는 것이 최상입니다.

어느 쪽으로 연락이 가든지 간에, Strata Manager와 Strata Committee는 해당 현안을 서로 논의하게 되어 있습니다. 만일 이중의 누구라도 처리를 소홀히 하게 되면, 다른 편에게 태만 (Negligence) 에 대한 불평사항을 전하면 되고, 이렇게까지 해도 아무런 진전이 없을 경우에는 공정거래위원회와 비슷한 역할을 하는 Office of Fair Trading 에 중재 (Mediation) 를 신청하거나 소액 재판기관인NSW Civil and Administrative Tribunal (NCAT, 앤캣, 구 CTTT)에 신고를 하면 됩니다.

Strata Committee는 Owners Corporation의 목소리를 내는 창구이고, 이곳에서는 이메일 및 전화를 통해 서로의 의견을 교환하면서 각종 현안에 대한 결정을 하게 됩니다. 현안에 대한 간단한 예로, 우리 건물의 지붕 수리를 위해 3개의 견적을 접수하였는데, 누구의 견적을 선택할 것인가 등등인데, Strata Committee 내부적으로 다른 의견이 있을 경우에는 정식 임원 회의 (Strata Committee Meeting. SCM) 를 개최하여 투표를 통해 결정하게 됩니다. 

Strata Committee Meeting 에는 임원이 아닌 Lot Owner 도 참석할 수 있지만, 투표권은 없게 되고 또한 Strata Committee 의 허락이 없으면 발언권이 없습니다. 그러나 대부분은 발언을 허락하므로, 내 의견을 개진하고자 할 경우에는 편한 마음으로 참석하는 것이 좋습니다.

Strata Committee 에 참여할 경우, 때때로는 타 Lot Owner 들로부터 질타도 받게 되고 책임은 책임대로 져야 하는 이 자리를 내 스스로 참여할 이유는 없다고 생각할 수 있습니다. 그러나 내가 살고 있는 건물이 잘 유지되고 관리되도록 하는 것은 곧 내 유닛 (Lot) 의 투자 가치를 높이는 것이라는 관점에서 보게 되면, 그 참여 이유는 좀 분명해 지지 않을까 싶습니다.

Lot Owner 의 가장 기본적인 의무는, (1) 스트라타 관리비 (Strata Levies) 를 납부하고 (이것은 선택사항이 아닙니다), (2) 소유권이 변경되거나 주소지가 변경할 경우 또는 임대로 전환할 경우 등 변경사항을 Strata Manager 에게 알려야 하고, (3) 스트라타 관리규약을 (By-laws) 지켜야 하며, (4) 타 거주민과 조화롭게 살아가는 매너를 지켜야 하며, (5) Owners Corporation 의 승인 없이 유닛 (Lot) 내부 공사를 할 수 없습니다. 유닛 (Lot) 내부의 벽 바닥 천정은 대부분 공용부분 (Common Property) 이기 때문이고, 공사로 인해 이 공용부분이 훼손될 수 있기 때문입니다. 다만 2010년 이후에 건축된 스트라타에서의 내부 마루공사는 공사 시작 전 21일 이전에 Strata Manager 에게 통보만 하고 공사를 할 수 있습니다.

전효진 스트라타 매니저(Jean Jeon - Licenced Strata Manager)
 
스트라타 매니저 (Licenced Strata Manager) 로서, Cambridge Management Services (CMS) 에서 NSW Branch Manager 를 지냈으며, 현재Enfield / Caringbah 에 소재한 Strathfield Strata Management 에서 근무 중이다.
본 컬럼의 내용은 스타라타법 (Strata Schemes Management Act), 공동체토지법 (Community Land Management Act), 규정 (Regulations) 및 기타 관련법, 그리고 필자 개인의 업무 경험에 토대로 두고 있으며, 개인별 상담이 아닌 보편적 내용을 담고 있으므로 어떤 법적 책임도 지지 않습니다. 

문의 이메일 : strata.jeon@gmail.com