지난 호에 이어, 공용부분 (Common Property) 과 전용부분 (Lot Property) 에 대해 알아 보겠습니다. 

소유주협의체인 Owners Corporation 은 스트라타 관리비 혹은 스트라타 분담금 (Strata Levy) 를 사용하여 법인체도 운영하고 Common Property 도 유지 관리해야 하는데, 대표적인 Common Property 로는 다음과 같은 부분을 들 수 있습니다. 해당 스트라타에서 Lot Property 를 제외한 모든 부분, 즉, 진입로, 건물 외벽 창문, 유닛 현관문, 발코니 문, 차고 문, 유닛 (Lot) 을 감싸고 있는 구조물 (바닥, 천정, 지붕, 경계 벽), 잔디, 건물 계단 등을 들 수 있습니다

Lot Property 에 해당하는 카펫, 욕조, 변기, 싱크대, 내벽 등은 해당 Lot Owner의 소유이지만, 그렇다고 해서 이에 대한 교체 및 개조 (Renovation) 등은 Owner 임의대로 할 수 없습니다.

카펫, 욕조 등과 같은 Fixture 는 대부분 천정, 벽, 바닥과 같은 Common Property 에 부착되어 있습니다. 만일 이를 교체하거나 개조하고자 할 경우, 대부분 천정, 벽, 바닥에 못질을 하거나, 구멍을 내거나, 바닥 타일을 들어 낼 수 밖에 없는 상황이 옵니다. 즉, Owners Corporation 소유의 Common Property 에 손상을 줄 수 밖에 없는 상황이 오기 때문에, 반드시 Owners Corporation 의 사전 승인을 받아야 합니다. 승인을 받지 않고 공사를 진행할 경우, 최악의 경우에는 자신의 비용으로 모두 원점으로 복원해야 하는 상황이 올 수 있습니다. 그러므로 이런 공사를 고려하고 있는 경우에는, 반드시 사전에 자신의 스트라타 매니저에게 문의해야 합니다. 전화보다는 기록에 남게 되는 이메일, 팩스 또는 편지를 이용하는 것 또한 잊지 말아야겠습니다.

Lot Property 에는 사람의 거주 목적으로 건축된 Lot (유닛) 도 있지만, 사람의 거주 목적이 아닌 Lot 도 있습니다. 이것을 Utility Lot 이라고 하고, 대표적으로는 Lot Owner 소유의 Parking Lot, Garage, Storage 등이 있습니다.

Common Property 와 Lot Property 를 정확히 구분하고자 하면, 스트라타 도면 (Registered Strata Plan) 을 확인해 보면 됩니다.

일반적으로 다음과 같은 부분을 Common Property 라고 합니다. 그러나 보다 정확한 구분을 위해서는 개개인의 Registered Strata Plan 을 확인해야 하고, 필요한 경우에는 자신의 스트라타 매니저에게 문의하기 바랍니다.

* 위층, 아래층, 옆 유닛과의 경계 벽 (Boundary Wall), 외벽 (External Wall), 그리고 이 벽면에 위치한 문, 창문 및 기타 구조물도 모두 벽으로 인정하므로 Common Property에 포함됩니다. 따라서 유닛의 현관문, 유닛 외벽의 유리창, 발코니 벽 및 발코니 문 등은 Common Property 에 포함됩니다. 그러나 페인트 및 벽지는 이 Common Property 의 내부에 있는 공중공간 (Cubic Air Space within the Lot) 에 위치하고 있으므로, Lot Property 에 해당합니다.

* 복층 유닛, 타운하우스, 빌라 등과 같은 경우, 같은 유닛 내부에 있는 층간 구조물 (Slab) 은 Common Property 입니다. 예를 들면 복층 유닛의 이층 바닥이 이에 해당합니다.  그러나 1974년 7월 이전에 등록된 스트라타의 경우에는 구분 방식이 약간 다릅니다. 1974년 7월 이전에 등록된 스트라타는 발코니 문과 복층 유닛 등의 층간 구조물은 Common Property 가 아니라 Lot Property 에 포함됩니다.

* 바닥 (Floor) 이나 경계벽 (Boundary Wall) 에 부착된 타일 또는 바닥 마루재라 하더라도, 그것이 부착된 상태로 건물이 완공되었다면 (original), Common Property 에 해당됩니다.
  
* 페인트 또는 벽지를 제외한 천정 (Ceiling), 경계벽에 설치된 처마돌림 (Cornice) 및 하단 돌림띠 (Skirting Board)는 Common Property 입니다.

* 건축 구조물의 입체 공간 (Structural Cubic Space) 내를 지나가는 배관 (Plumbing), 전기선, 기타 케이블, 도관 (Duct) 등은 Common Property 입니다. Structural Air Space 란 벽, 바닥, 천청 등의 내부공간을 말합니다.

* 실례 1. 유닛 내부에 설치된 인터콤 수화기는 벽 (Structural Cubic Space) 을 통과해 외부의 인터콤 패널과 전기선으로 연결된 하나의 세트로 인정하기 때문에 Common Property 에 해당합니다. 따라서 Owners Corporation 에서 관리해야 합니다. 즉, 고장이 나면 자비를 들이지 말고 스트라타 매니저에게 문의하여 Owners Corporation 이 수리를 하도록 해야 합니다.

* 실례 2. 보일러 물탱크 (Hot Water Tank) 가 자신의 유닛 (Lot Property) 내부에 있고, 해당 물탱크 온수를 자신의 유닛에서만 사용하고 있다면 (servicing a single lot), 이 물탱크는 Lot Property 내부의 공중공간 (Cubic Air Space within the Lot) 내에 있고 자신의 Lot 에만 사용되므로, 이는 Owner 의 소유가 되고, 따라서 해당 물탱크 및 이와 연결된 파이프 등에 대한 유지 관리 책임은 Owner에게 있습니다. 

물탱크가 Common Property 에 위치하고 있고, 한 개 이상의 Lot Property 에 온수를 공급하고 있을 경우에는 (servicing more than one lot), 해당 물탱크 및 이에 연결된 파이프 및 전기 장치 등은 모두 Common Property 입니다. 따라서 Owners Corporation 의 소유가 되고, 유지 관리 책임은 Owners Corporation 에게 있습니다. 그러나 Lot Property 내부에 있는 온수파이프의 차단밸브 (Hot Water Valve) 에 대해서는 Owner 에게 교체 관리 책임이 있습니다. 이유는 이 밸브는 Cubic Air Space within the Lot 에 위치하고 있기 때문입니다. 물탱크가 Common Property 에 있더라도, 자신의 Lot 에만 온수를 공급할 경우 (servicing a single lot), 이에 대한 유지 관리 책임은 해당 Owner 에게 있습니다.

전효진 / 스트라타 매니저 (Jean Jeon - Licenced Strata Manager)
 
스트라타 매니저 (Licenced Strata Manager) 로서, Cambridge Management Services (CMS) 에서 NSW Branch Manager 를 지냈으며, 현재Enfield / Caringbah 에 소재한 Strathfield Strata Management 에서 근무 중이다. 본 컬럼의 내용은 스타라타법 (Strata Schemes Management Act), 공동체토지법 (Community Land Management Act), 규정 (Regulations) 및 기타 관련법, 그리고 필자 개인의 업무 경험에 토대로 두고 있으며, 개인별 상담이 아닌 보편적 내용을 담고 있으므로 어떤 법적 책임도 지지 않습니다.
문의 이메일 : strata.jeon@gmail.com