오늘은 스트라타 환경에서 일하는 숙련공(Tradesmen)에 대해 알아보겠습니다.  

여타의 다른 건물들과 마찬가지로, 스트라타에도 건물의 유지 보수 관리를 위해 다양한 분야의 숙련공이 필요합니다. 대표적으로 청소업체(Cleaning & Gardening), 건축업체 (Builder), 핸디맨, 화재안전(Fire Safety), 에어콘, 석면(Asbestos), 차양(Awning), 카펫/마루, 문/창문, 울타리(Fence), 온수, 전기, 인터콤, 조경(Landscaping), 배관(Plumbing), 지붕배관(Roof Plumbing), 엘리베이터, 자물쇠(Locksmith), 도장(Painting), 해충방제(Pest Control), 펌프, 위성TV(Satellite TV), 비계(Scaffolding), 보안(Security), 방수(Waterproofing), 나무(Arborist) 등이 있습니다. 이외에도 빌딩매니저(Building Manager/Caretaker), 변호사, 회계사, 엔지니어, 보험회사 등도 스트라타의 유지에 중요한 역할을 합니다.

Tradesmen은 스트라타 관리회사에 등록되기 위해서 전화/방문/이메일 등을 통해 영업을 합니다. 대부분 회사 프로파일(Company Capabilities Statement) 등을 전송하여 영업을 시작하게 되는데, 대부분의 스트라타 관리회사는 기존에 등록되어 있는 Tradesmen으로도 자원이 충분하기 때문에 가능하면 새로운 Tradesmen을 등록하지 않으려 합니다. 따라서 스트라타에 처음 진입하는 업체가 등록되기는 용이하지 않습니다.

그러나 일단 등록하기로 결정하게 되면, 해당 Tradesmen은 사업자등록증(ABN Registration), 숙련공 자격증(Tradesmen Licence), 공중책임보험(Public Liability Insurance), 산업재해보험(Workers Compensation), 안전업무내역서(SWMS, Safe Work Method Statement), 물질안전 보건자료(MSDS, Materials Safety Data Sheet), 은행계좌 등을 제출하게 됩니다.

스트라타에서 일을 하는 모든 Tradesmen은 해당 스트라타 관리회사에 등록되어 있는 업체입니다. 등록된 이후에는 각각 작업에 관련된 모든 사항을 스트라타 매니저와 처리하게 됩니다. 견적요청서(Quote Request) 또는 작업지시서(Work Order)의 접수, 작업 진행사항 보고, 작업완료 후 송장(Tax Invoice) 발급 및 수금 과정까지 모두 스트라타 매니저와 처리하게 됩니다. 

숙련공 중에서 청소업체를 중심으로 알아 보겠습니다.

호주에도 다양한 형태의 스트라타 건물이 생겨나면서, 이로 인해 공용부분(Common Property)에 대한 청소가 점점 어려워지고 있습니다. 

청소업체는 건물의 위생상태를 유지하는데 절대적인 역할도 하지만, 건물의 잠재적인 유지보수 문제 및 안전 문제를 미리 알리는 첨병과도 같습니다. 대규모 스트라타 건물의 경우, 보통 Building Manager/Caretaker를 고용하여 건물의 유지보수 관리를 전담하게 하지만, 그럼에도 불구하고 청소업체의 중요성은 아무리 강조해도 부족하지 않습니다. 

부지런하고 체계적인 관리 능력을 가진 청소업체는 소유주협의체인 Owners Corporation이나 스트라타 매니저에게는 중요한 자산과도 같습니다. 

잘 관리되고 있는 스트라타 건물에는 체계적인 서비스를 제공하는 청소업체가 있는 것을 보게 됩니다. 진공청소기, 봉걸래와 양동이로 하는 청소 시대는 이제 지나가는 것으로 보입니다. ‘최저 가격’을 내세우는 청소업체들도 여전히 있습니다만, 최저 가격으로 맞추어진 청소 서비스로는 장기적으로 문제가 된다는 것을 Owners Corporation도 아는 것 같습니다.

청소업체의 선정 시, 업체의 보험 가입 여부(Workers Compensation Insurance & Public Liability Insurance), 안전업무 내역서(Safe Work Method Statement), 각종 청소약품에 대한 물질안전 보건자료(MSDS, Materials Safety Data Sheet) 를 확인하게 됩니다. 

스트라타 매니저로부터 견적 요청을 받았을 때 좋은 청소업체가 제일 먼저 하는 일은 해당 건물에 대한 철저한 점검(Inspection)입니다. 청소업체가 점검을 할 때는 보통 Owners Corporation의 입주자대표회의인 Executive Committee의 임원과 같이 하게 되는데, 청소업체로서는 이 시점이 영업에 있어서 가장 중요하다 할 수 있습니다. 같이 점검을 하는 Executive Committee 임원에게 자사의 장점 및 노하우, 자신이 생각하는 청소업무범위(Work Scope), 청소 프로그램(Work Program)을 최대한 보여주면, 설사 견적가격이 약간 높다 하더라도 선정될 가능성이 높아집니다.   

사전에 청소업무범위(Work Scope)와 청소프로그램(Work Program)에 논의가 명확히 이루어지면, 수주 후에 발생할 수 있는 청소업무범위에 대한 오해와 이견을 막을 수 있게 됩니다.

청소업체의 건물 양식별 청소 경력, 스트라타의 경우에는 스트라타 환경에서의 경력 기간, 청소 약품에 대한 지식 정도 또한 주요한 선정기준이 됩니다.

Owners Corporation, 스트라타 매니저, 청소업체간의 원활한 커뮤니케이션은 아주 중요한 사항으로 취급됩니다. 따라서 좋은 청소업체일수록 고객에게 연락할 "명분"과 "이유"을 더 찾게 마련입니다.  

양질의 청소와 수준 이하의 청소 차이는 그리 크지 않은 것 같습니다. 좋은 청소업체 일수록 고객이 언제나 연락 가능하도록 그 접근성과 특히 비상시 접근성을 항상 유지합니다.  위급상황에서의 대응 방식 또한 중요한 척도로 보고 있으며, 잠재적인 문제에 대한 선제 대응을 하며, 고객의 요구에 대한 유연성을 유지하는 업체는 찾게 마련입니다 

이러한 주요 사항에 대한 점검이 완료되면, 마지막으로는 Owners Corporation이 정한 청소 예산에 가격을 맞출 수 있느냐와 양질의 청소 상태를 유지할 수 있느냐로 귀결됩니다. 결국 청소업체가 “일단 맡겨주면 다 할수 있다"는 것을 증명하려면 앞에 열거한 모든 선행 조건을 충족한 이후의 문제가 아닐까 생각하게 됩니다.

전효진 - 스트라타 매니저 (Jean Jeon - Licenced Strata Manager) 

스트라타 매니저 (Licenced Strata Manager) 로서, Cambridge Management Services (CMS) 에서 NSW Branch Manager 를 지냈으며, 현재Enfield / Caringbah 에 소재한 Strathfield Strata Management 에서 근무 중이다. 본 컬럼의 내용은 스타라타법 (Strata Schemes Management Act), 공동체토지법 (Community Land Management Act), 규정 (Regulations) 및 기타 관련법, 그리고 필자 개인의 업무 경험에 토대로 두고 있으며, 개인별 상담이 아닌 보편적 내용을 담고 있으므로 어떤 법적 책임도 지지 않습니다.
문의 이메일 : strata.jeon@gmail.com