이번 호에서는 소유주협의체인 Owners Corporation, 입주자 대표회의인 Executive Committee와 유닛소유주인 Lot Owner에게 부여되는 주의 의무사항(Duty of Care)에 대해 알아보겠습니다.

Owners Corporation 과 Executive Committee 는 곧 Lot Owner들로 구성되는 것이므로, 따라서 Owners Corporation/Executive Committee의 의무는 곧 개개 Lot Owner의 의무라고 봐도 무방할 것 같습니다. 다만, 법령에는 단체로서의 의무와 Lot Owner 개인으로서의 의무는 구분되어 있습니다.

Lot Owner 로서의 의무는 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 첫째. 유닛의 구조 (Structure) 또는 유닛의 전기/가스/수도/배관/인터콤 등의 설비(Services to Lot)를 임의로 수리/추가/변경할 수 없고, 둘째. 소유주/거주민의 일상생활과 공유부분(Common Property)의 일상적 사용을 방해(Nuisance)할 수 없습니다. 

첫째 의무를 준수하기 위해서는, 공사 시작 최소 14일 이전에 공사 내용을 스트라타 매니저에게 이메일/팩스/편지를 통해 통보해야 하고, 스트라타 매니저는 Executive Committee 로부터의 승인절차를 밟게 됩니다. 승인이 거절된 경우에는, 부당하다고 판단되면 공정거래소(Office of Fair Trading)의 중재 조정 절차(Mediation and Arbitration)를 밟으면 됩니다.

둘째 의무 준수를 위해서는, 과도한 소음을 발생시키는 행위, 인화물질 등과 같은 위험물질 반입/보관 행위, 또는 거주자들의 공유부분 (Common Property) 사용에 불편을 끼치는 행위 등을 삼가면 됩니다.

둘째 의무의 위반 내용을 간단히 예를 들겠습니다. 직업이 페인터인 소유주가 자신의 주차공간에 페인트를 보관하는 경우, 이는 인화물질 보관으로 인한 위반입니다. 건물 현관 입구에 유모차를 보관하거나, 자신의 유닛 현관 앞 외부 복도에 신발을 벗고 보관하는 행위는 거주민의 Common Property의 일상적 사용을 방해하는 행위입니다. 

Owners Corporation과 Executive Committee의 주의 의무사항은 많습니다. 의무사항이 많고, 고의적이든 아니든 이를 위반했을 경우 심각한 결과를 초래할 수 있습니다. 

Owners Corporation/Executive Committee의 주의 의무에 대한 간단한 예를 들겠습니다.

2012년 1월 1일부터 발효된 보건안전법(Work Health & Safety Act. WHS Act)은 과거에는 Occupational Health & Safety Act로 명칭 되어 있었는데, 발효와 동시에 법 명칭뿐만 아니라 내용도 바뀌고, 연방법(Federal Law)으로 그 적용 범위가 넓어졌습니다. WHS Act 는 거주용 주택을 제외한 전 사업장에 적용되는 법으로서, 소매점, 음식점, 창고뿐만 아니라 일반 사무실에까지 적용되는 법입니다. 

WHS Act는 Owners Corporation에도 적용되는데, 건물의 보건 안전에 대한 유지 관리 책임은 Owners Corporation에 있다는 것이 그 요지입니다. 해당 법에 의하면, 거주용 스트라타(Residential Strata)의 경우 WHS Act의 적용 대상에서 제외된다는 조항이 있으나, 일부의 경우에는 적용되는 예외 조항이므로, WHS Act는 Owners Corporation에 대부분 적용된다고 이해하면 적절하겠습니다.  

스트라타 건물을 이용하는 모든 사람에 대한 보건안전에 대한 책임은 Owners Corporation에게 있습니다. 이 주의 의무(Duty of Care)는 스트라타법(Strata Schemes Management Act)과 기타 보통법에 근거를 두고 있으며, 따라서 모든 Owners Corporation은 해당 단지의 보건 안전에 만전을 기해야 합니다.

보건안전법에 부합되지 않은 상태에서 단지 내에서 누군가 부상을 당했을 경우, Owners Corporation에게는 3백만 달러까지, Executive Committee에게는 60만 달러까지의 벌금형이나 5년까지의 징역형에 처해 집니다. 

Owners Corporation에게 벌금형이 내려질 경우, 해당 벌금을 내기 위해서는 Lot Owner들은 특별관리비(Special Levy)를 걷어야 하는데, 이 과정에서 상당한 갑론을박, 책임 추궁, 법적 소송 등 복잡한 일들이 발생하게 되고, 심지어는 Owners Corporation이 부도 절차를 밟게 되는 수도 있습니다. Owners Corporation의 부도는, 곧 모든 Lot Owner가 자신의 유닛을 잃게 되는 결과로 이어질 수 있다는 뜻이기도 합니다.

Owners Corporation이 주의 의무(Duty of Care)를 게을리했다는 이유로 많은 법적 소송이 발생합니다. 대부분의 소송은 Lot Owner가 자신이 속한 Owners Corporation을 소송하는 경우인데, Duty of Care Obligation에 관한 소송의 예를 간단히 들어 보겠습니다.

Strata Plan 35042에서 Lot Owner인 Seiwa Pty Ltd는 Owners Corporation을 상대로 공용부분(Common Property)에 대한 유지 보수를 적절히 하지 않아 자신이 피해를 보았다는 이유로 2005년에 소송을 낸 경우입니다. 

자신의 발코니에 연결되어 있는 철근 공사 부분에 녹이 슬면서 발코니의 방수막(Water Proof Membrane)에 손상이 생겨 거실로 계속해서 빗물이 새는 경우였습니다. 

2003년도에 스트라타 매니저를 통해 Executive Committee에 문제를 보고했으나, 2005년 8월까지 수리가 되지 않았던 경우인데, 결국 법원은 Lot Owner의 손을 들어 주었고, 해당 Owners Corporation 은 해당 거실과 발코니를 사용하지 못한 것에 대한 손해배상액 $150,000 과 해당 유닛의 가치 하락에 대해 $250,000의 손해배상금을 지불하도록 명령했고, 3개월 이내에 수리할 것을 명령하였습니다.

전효진 - 스트라타 매니저 (Jean Jeon - Licenced Strata Manager)
 
스트라타 매니저(Licenced Strata Manager)로서, Cambridge Management Services(CMS)에서 NSW Branch Manager 를 지냈으며, 현재BCS Strata Management(BCS)의 Chatswood 지사에서 근무 중이다. 본 컬럼의 내용은 스타라타법(Strata Schemes Management Act), 공동체토지법(Community Land Management Act), 규정(Regulations) 및 기타 관련법, 그리고 필자 개인의 업무 경험에 토대로 두고 있으며, 개인별 상담이 아닌 보편적 내용을 담고 있으므로 어떤 법적 책임도 지지 않습니다.

문의 이메일 : strata.jeon@gmail.com