지난 호에 이어 스트라타 관리규약 (Strata By-law)에 포함된 일반적인 내용에 대해 질의 응답 방식으로 기술하겠습니다. 여러분이 거주하는 스트라타 또한 대부분 이 범위를 벗어나지 않으므로, 참고하면 도움이 될 것 같습니다.
• Question : 위층 이웃이나 주위 이웃이 너무 시끄럽습니다. 잠을 자지 못할 정도인데, 멈추게 하려면 어떻게 해야 합니까?
• Answer : 생활 소음 문제는 소유주 협의체인 Owners Corporation 또는 Strata Manager 차원의 문제가 아닙니다. 소음은 거주민 간의 문제이어서 실상 Strata Manager 가 개입하기 곤란한 문제입니다. 따라서 상황이 아주 악화되기 전까지는 Owners Corporation 이나 Strata Manager 는 개입하지 않습니다.
그러나 생활 소음이 문제가 된다고 생각될 경우에는, 처음부터 자신의 Strata Manager 에게 이메일, 팩스 혹은 편지로 신고하시기 바랍니다. 전화는 기록에 남지 않으므로 기록에 남는 방식으로 신고하는 것이 최상입니다. 일단 신고가 접수되면 Strata Manager는 상대방에게 편지를 발송하게 됩니다. 상대편 얘기도 들어 봐야 하기 때문입니다.
한국에서도 이웃간의 생활 소음 문제로 인해 각종 불미스러운 일이 발생하고 있는데, 소음 문제는 참으로 민감한 문제입니다. 제 경험에 따르면 소음 진원지라고 생각되는 곳이 진원지가 아닌 경우가 많습니다. 소음이 벽과 층간 구조물을 통해 다양하게 전달되기 때문에, 어디가 진원지인지 종종 찾기가 어렵습니다. 설사 진원지를 찾았더라도 상대방이 부인하는 경우도 많아서 분쟁 해결이 쉽지 않습니다. 또는 반대로 신고인이 일반 생활소음에 너무 민감한 경우도 많습니다.
또한 소음의 정도를 객관적으로 측정하는 것 또한 용이하지 않습니다. 최악의 경우, 음향 엔지니어 (Acoustic Engineer) 를 보내서 음향 보고서 (Acoustic Engineer Report) 를 받아야 하는 상황도 올 수 있습니다. 그리고 그 보고서의 내용에 따라 상대방 혹은 신고인이 보고서 비용을 (보통 $2000 - $3000) 부담해야 하는 경우가 발생합니다. 또한 음향 보고서에서 추천하는 방식으로 방음 공사를 해야 하기도 하고, 원인이 무엇이냐에 따라서 그 비용은 당사자가 부담해야 경우가 발생합니다.
먼저 소음 진원지라고 생각되는 거주민을 접촉하는 것이 제일 좋습니다. 사람 대 사람으로 접촉이 불편하면, 내부의 인터콤을 사용하여 통화를 하는 방법도 좋습니다. 그렇게 논의를 시작하면 대부분 서로 주의하는 것으로 진정되는 경우가 많습니다. 물론 Strata Manager 가 발송하는 가벼운 주의 편지도 도움이 됩니다.
그러나 소음이 멈추지 않고 계속 진행되거나, 상대방으로부터 신변의 위협이나 협박을 받게 되는 경우가 발생합니다. 이럴 경우, 해당 건물에 경비 서비스 (Manpowered Security) 가 있다면 소음이 발생할 때 경비원에게 진원지를 방문하도록 요청하는 것이 좋습니다. 그러나 Security 가 없고, 파티와 같은 행위로 인해 발생하는 소음에 대해서는 경찰에 신고하거나 해당 구청 (Local Council) 에 신고해야 합니다. 이때 출동을 하는 경우도 있고 그렇지 않은 경우도 있지만, 신고한 날짜와 시간은 반드시 기록해 두어야 합니다.
해당 경찰관 혹은 구청 직원이 일단 출동하게 되면, 보통은 소음 진원지 당사자에게 구두로 경고를 주지만, 너무 심하다고 판단될 경우에는 상대방에게 ‘법규위반 통지서’ (Infringement Notice) 를 발급하게 됩니다. 벌금도 같이 물릴 수 있으며, 때로는 소음 발생기기 (전축 등) 등을 압수할 수도 있습니다.
추가로, 신고인에게는 두 가지 옵션이 더 있습니다.
첫째. 이 문제를 한국의 공정거래위원회와 비슷한 역할을 하는 Office of Fair Trading 에 접수하여 중재를 (Mediation) 신청 할 수 있습니다. 중재 신청을 접수하면 Fair Trading 은 소음 진원지의 거주자와 신청자를 불러서 상의하고 중재를 하게 됩니다.
둘째. 신고인은 Strata Manager에게 스트라타법에 규정된 ‘스트라타 관리규약 준수통지서 (Notice to Comply with By-Law)’ 를 발송해 달라는 요청을 할 수 있습니다. Strata Manager 는 입주자대표회의 (Executive Committee) 와 함께 관련 정보와 기록을 검토하고 타당하다고 판단할 경우, 정식 입주자대표회의 회의 (Executive Committee Meeting) 에서 의결을 거쳐 발송 여부를 결정합니다. 이렇게 발송된 Notice to Comply 에 불응할 경우, Owners Corporation 은 소액 재판기관인 NSW Civil and Administrative Tribunal (NCAT, 앤캣, 구 Consumer, Trader and Tenancy Tribunal (CTTT)) 을 통해 소음 진원지에 벌금이 부과되도록 신청할 수 있습니다.
• Question : 위층 유닛에서 카펫을 걷어 내고 부양 바닥시스템 (Floating Floor, 마루재) 을 설치했습니다. 윗집은Strata Manager를 통해 정식으로 Owners Corporation 의 승인을 받아 설치한 것인데, 너무 소음이 심합니다. 어떻게 해야 합니까?
• Answer : 추후 소음문제에 대해서 다루겠지만, 일반적인 소음문제를 해결하는 절차와 비슷한 절차를 밟습니다. 이미 Owners Corporation 의 승인을 거쳐 설치한 경우이기 때문에 절차상의 문제는 없습니다. 따라서 Floating Floor 와 그 밑판재 (Underlay) 가 호주 건축강령 (Building Code of Australia, BCA) 에 부합하는 재질인지 확인하게 됩니다. 이를 위해 Strata Manager 에게 소음을 신고하고, 소음 진원지에서 사용한 Underlay 가 적법한 재료인지 확인해 달라고 요청하면 됩니다. 만일 BCA 에 부합하는 재질이라고 확인되면, 피해자는 Office of Fair Trading 에 중재를 신청하여 소음을 줄일 수 있는 방법을 합의할 수 있도록 합니다. 그러나 부합하는 재질이 아닐 경우에는, Owners Corporation 은 설치된 마루재를 걷어낼 수 있고, 그 비용은 해당 소유주에게 부과할 수 있습니다. 다음 호에서 더 알아보겠습니다.
전효진 - 스트라타 매니저 (Jean Jeon - Licenced Strata Manager)
스트라타 매니저(Licenced Strata Manager)로서, Cambridge Management Services(CMS)에서 NSW Branch Manager 를 지냈으며, 현재BCS Strata Management(BCS)의 Chatswood 지사에서 근무 중이다. 본 컬럼의 내용은 스타라타법(Strata Schemes Management Act), 공동체토지법(Community Land Management Act), 규정(Regulations) 및 기타 관련법, 그리고 필자 개인의 업무 경험에 토대로 두고 있으며, 개인별 상담이 아닌 보편적 내용을 담고 있으므로 어떤 법적 책임도 지지 않습니다.
문의 이메일 : strata.jeon@gmail.com