지난 호에 이어 스트라타 관리규약 (Strata By-law)에 포함된 일반적인 내용에 대해 질의 응답 방식으로 기술하겠습니다. 여러분이 거주하는 스트라타 또한 대부분 이 범위를 벗어나지 않으므로, 참고하면 도움이 될 것 같습니다.
• Question : 우리 스트라타 건물에는 주차 문제가 심각합니다. 주차장 숫자가 적다 보니 많은 거주민이 방문자용 주차공간 (Visitors Car Space) 또는 주차장 통로등과 같은 공유부분 (Common Property) 에 주차를 하면서 주민들의 불만이 극에 달하고 있습니다. 스트라타 매니저가 주민들에게 협조 편지를 누차 발송했지만 아무런 효과가 없습니다. By-law 에는 주차에 대한 조항이 있지만, 스트라타 매니저는 By-law 조항만으로는 주차 단속할 수 없다고 합니다. 구청 (Local Council) 과 경찰에서는 스트라타 내에서 발생하는 주차문제는 사유지 내에서 발생하는 문제이므로 자신들이 관여할 문제가 아니라고 합니다. 일부 주민은 불법 주차 차량의 바퀴에 죔쇠 (Wheel Clamp) 를 설치해야 한다고 주장합니다.
• Answer : 스트라타 내에서의 불법 주차문제는 주민들의 협조 없이는 쉽게 풀리지 않는 문제입니다. 이웃에게 피해를 주지 않겠다는 마음만 있어도 쉽게 풀리는 문제이지만, 그렇지 못한 경우를 많이 봅니다.
지난 2016년 2월 5일자 컬럼에서 스트라타 개정법 (Strata Schemes Management Act 2015) 에 대해 알아 보았습니다. 저는 그 컬럼에서 개정법의 효력은 2016년 7월 1일부터 발생할 것이라고 했습니다만, 개정법에 대한 시행규칙 (Strata Schemes Management Regulation 2016) 의 제정 과정이 약간 지연되고 있습니다. 따라서 개정법이 아직까지는 발효되지 않았습니다. 현재의 예상으로는 내년 2017년 1월 경에 발효될 것으로 보입니다.
이 개정법이 발효되면, Owners Corporation 은 스트라타 내에서 발생하는 불법 주차 단속을 Local Council 과 계약을 맺고 의뢰할 수 있습니다. 즉, 일반 도로나 주차장에서 불법 주차를 단속하듯, 스트라타 내에서도 Council 의 단속이 가능해집니다.
그러나 Local Council과 계약을 맺으려면, 소유주 (Lot Owners) 들이 참석하는 총회 (Annual General Meeting 혹은 Extraordinary General Meeting) 에서 참석자의 75% 이상의 동의를 얻어야 합니다. 이렇게 Local Council과 계약을 맺을 수 있도록 의결이 이루어진 경우, 해당 의결사항이 적용되는 특별 관리규약 (Special By-law) 을 제정하여 등기소 (NSW Land & Property Information) 에 등록하게 됩니다. 등록이 완료되면, 해당 Special By-law 는 효력을 발생하게 됩니다.
특별 관리규약 (Special By-law) 에 대해 언급하려다 보니 글이 길어졌습니다. 개정법이 발효되기 이전이라도, 소유주들은 불법 주차문제에 대한 Special By-law 를 등록하는 것을 고려할 수 있습니다. 예를 들면, 불법 주차 차량의 바퀴에 죔쇠 (Wheel Clamp) 를 채우는 등의 Special By-law 를 등록하면, 해당 By-law 에 규정된 대로 불법 주차 단속을 할 수 있습니다.
다만, 누가 불법주차를 관리할 것이냐, 누가 죔쇠를 채울 것이냐, 누가 죔쇠를 풀어 줄 것이냐 등, 현실적인 문제는 있습니다. 대부분은 외부 주차 관리업체에게 의뢰하게 되고 관리업체는 죔쇠를 풀어주는 대가로 상당한 금액을 운전자에게 부과하게 되는데, 이로 인해 발생하는 주민간의 불화 문제도 같이 고려되어야 할 것입니다.
불법주차에 대한 Special By-law 가 설정되어 있지 않은 경우, 신고를 받게 되면 스트라타 매니저는 보통 불법 주차 운전자에게 경고 편지를 발송하게 됩니다. 다만, 불법 주차차량 운전자가 몇 호에 거주하는 지를 확인하는 책임은 신고인에게 있습니다.
몇번의 경고 편지에도 불구하고 운전자가 불응할 경우, 입주자대표회의 (Executive Committee) 는 정식 회의 (Executive Committee Meeting) 를 소집하여 해당 운전자에게 공식 경고 (Notice to Comply with By-laws) 를 발급하는 의결을 하게 됩니다.
스트라타 매니저는 해당 의결을 바탕으로 운전자에게 공식 경고를 하게 되고, 공식 경고에도 불응할 경우에는 소액 재판기관인NSW Civil and Administrative Tribunal (NCAT, 앤캣, 구 Consumer, Trader and Tenancy Tribunal (CTTT)) 에 벌금이 부과되도록 신청합니다.
저는 이 단계 이후까지도 불응하는 경우는 아직 경험해 보지는 못했습니다. 왜냐하면 대부분 벌금이 부과되려 할 때에는 불법주차를 멈추기 때문이지요.
이 모든 과정은 상당한 시간이 소요되고 불법 주차자와 이웃 주민들과의 불화도 극에 달하게 되는데, 이런 절차를 밟아 가고 지켜봐야 하는 스트라타 매니저 입장에서도 곤욕스럽기 그지없습니다.
• Question : 우리 건물에는 애완견이 너무 많습니다. 큰 개들도 많고, 수시로 짖어댑니다. 그런데 많은 주민들이 소유주협의체인 Owners Corporation 의 승인도 받지 않고 애완견을 소유하고 있는 것 같습니다. 그래서 우리 건물에서는 애완견은 절대로 기르지 못하도록 하고 싶습니다.
• Answer : 위의 불법주차 문제를 처리하는 과정과 비슷한 절차를 거쳐서 처리하게 됩니다. 불법 보유 애완 견주에게 여러 차례에 걸친 경고 편지, 이에 불응 할 경우에는 입주자대표회의의 정식 회의 (Executive Committee Meeting) 를 통한 공식 경고 (Notice to Comply with By-laws) 의결, NCAT 에 애완견의 퇴출을 명령하는 명령 (Order) 신청의 절차를 밟습니다.
이러한 지루한 절차를 피하기 위해 “애완견 보유 불가”를 결정한 특별 관리규약 (Special By-law) 을 등록하고, 불법 애완견 신고 접수 즉시 단속을 할 수 있도록 하는 스트라타도 간간이 있습니다.
스트라타 By-law 에 대해서는 당초 4회에 걸쳐 알아보려 했지만, 추가 2회에 걸쳐서 더 알아 보겠습니다.
전효진 - 스트라타 매니저 (Jean Jeon - Licenced Strata Manager)
스트라타 매니저 (Licenced Strata Manager) 로서, Cambridge Management Services (CMS) 에서 NSW Branch Manager 를 지냈으며, 현재BCS Strata Management (BCS) 의 Chatswood 지사에서 근무 중이다. 본 컬럼의 내용은 스타라타법 (Strata Schemes Management Act), 공동체토지법 (Community Land Management Act), 규정 (Regulations) 및 기타 관련법, 그리고 필자 개인의 업무 경험에 토대로 두고 있으며, 개인별 상담이 아닌 보편적 내용을 담고 있으므로 어떤 법적 책임도 지지 않습니다.