스트라타 관리회사 (Strata Management Company) 는 유닛소유주 (Lot Owner) 인 나 자신이 결정할 수 있습니다. 다만, 그 결정은 나 혼자 할 수 있는 것은 아니고, 타 유닛소유주들과의 협의를 통해 이루어 집니다.
이에 대한 협의와 결정은 모든 유닛소유주가 초대받는 스트라타총회 (General Meeting) 에서, 참석자 과반수 이상의 의결을 통해 이루어 집니다.
스트라타 관리를 다른 관리회사로 변경하자는 내부 의견이 있거나, 나 혼자서라도 추진해야겠다는 생각이 들면, 스트라타 총회 (General Meeting) 를 준비하게 되는데, 현재의 관리회사는 해당 총회 준비에 있어서 비협조적일 수 밖에 없으므로, 대부분은 미래의 관리회사로부터 총회를 지원받게 됩니다.
제일 먼저 할 일은, 자신이 원하는 스트라타 관리회사에 연락하여 먼저 스트라타 관리 제안서 (Fee Estimates for Strata Management) 을 요청하면 됩니다. 해당 관리회사에서는 몇가지 세부사항에 대한 질문과 답변을 확인 한 후 제안서를 제출합니다.
제출된 제안서 내용이 만족스러우면, 관리회사의 변경을 위한 총회 (General Meeting) 개최를 그 미래의 관리회사에 무료로 지원해 달라는 요청을 하면 됩니다. 대부분의 관리회사는 이 총회 개최는 무료로 지원해 줍니다.
총회에서 변경 내용이 의결되면, 새로운 관리회사는 현재의 관리회사에게 계약해지를 서면으로 통보하게 되는데, 보통은 3개월 통지 (3 Months Notice) 를 합니다. 통보를 받은 관리회사는 자신이 보관하고 있는 모든 보관 서류 및 기록을 새로운 관리회사에 돌려 주어야 하는데, 보통 계약 해지일 기준으로 7일 이내에 전달해야 합니다. 이로서 새로운 관리회사가 해당 스트라타 관리를 시작하게 됩니다.
스트라타를 관리하는 주체는 크게 3개로 나눌 수 있습니다. 소유주협의체인 Owners Corporation, 입주자대표회의인 Executive Committee, 스트라타 매니저를 들 수 있습니다. 다만, 규모가 큰 스트라타에서는 별도로 24시간 빌딩을 관리할 빌딩관리인 (Building Manager) 을 고용하기도 하는데, 이 빌딩관리인은 스트라타 매니저에게 보고하도록 되어 있습니다.
모든 유닛소유주 (Lot Owner) 가 자동으로 가입되는 Owners Corporation 과 9명까지 선출되는 Executive Committee 로부터 그 기능과 권한을 위임받아, 이 두 주체를 대표하는 것이 Strata Manager 라고 했는데요, Strata Manager 와 Building Manager 는 공히, Owners Corporation 으로부터 권한 이임을 받아 활동을 하지만, Strata Manager 와 달리 Building Manager 는 '건물의 공유부분 (Common Property) 에 대한 유지보수 관리'에 대한 권한만을 위임 받아 활동합니다. Building Manager 를 지명하고 싶으면, 먼저 Strata Manager 에게 문의하여 상담을 하면 됩니다.
스트라타건물의 개발업체 (Developer / Builder / Original Owner) 는 신축건물에 대한 하자보수 문제 (Defects under Statutory Warranty) 를 관리할 목적으로, 건물의 준공과 더불어 자체적으로 Building Manager 를 지명하기도 합니다. 물론, Owners Corporation 은 동일한 Building Manager 를 계속 지명할 지 여부를 첫 연차총회 (First Annual General Meeting) 에서 다시 결정할 수 있습니다.
이렇게 지명된 빌딩관리인은 하자보수 차원에서는 대부분 개발업체의 편에 서는 경우가 많아서 빌딩의 하자 보수 시 Owners Corporation 과 분쟁이 발생하기도 하므로 빌딩관리인의 선정 및 지명 시 많은 주의를 요합니다.
Building Manager 는 청소 및 정원 관리 (Coordination), 수리 견적서 접수 (Repair Quotation), 작업지시서 발주 (Work Order), 정기 빌딩 검사 (Regular Building Inspection), 예방 유지보수 프로그램 관리 (Preventative Maintenance Program) 등을 담당합니다.
Building Manager 는 보통 100 세대 이상의 대단지 (Large Strata Scheme) 에서 주로 도입하는데, 건물 유지 관리의 복잡성 여부에 따라 50 세대 정도의 스트라타에서도 도입하고 있습니다.
자신의 스트라타 건물에 Strata Manager 와는 별도로 Building Manager 가 있다면, 모든 문의 사항은 먼저 해당 Building Manager 에게 연락할 것을 추천합니다. Building Manager 는 Strata Manager 에게 자동으로 보고하게 되어 있으므로, Building Manager 를 잘 활용하고, Building Manager 로부터 이렇다 할 답을 들을 수 없는 경우에는, Strata Manager 에게 직접 연락하면 됩니다
대단지에 거주하는 분들의 경우, 단지 내 또는 단지 근처에 Building Manager 사무실이 있는 것을 보게 되는데, 한국과 비교하자면 이곳이 아파트 관리사무소라고 보면 적절할 것 같습니다.
건물의 공공부분 (Common Property) 에 대한 유지보수 및 기타 여러 사항에 대해서는 Building Manager 를 이용하면 됩니다. 이렇듯 Building Manager 가 지명된 스트라타에서는 Building Manager 가 건물의 유지 보수 관리를, 나머지 총체적인 관리 (Strata Governance) 는 Strata Manager 가 담당하게 됩니다.
다음 호에서 추가로 더 알아 보겠습니다