작년도 2월경에 이 스트라타 컬럼에서 개정 스타라타법(Strata Schemes Management Act 2015)에 짧게 언급한 적이 있습니다. 1973년 이래 약 40여년 만에 처음으로 이루어진 대대적인 법 개정이어서, 스트라타 소유주 (Lot Owner) 및 거주민에게 많은 직접적인 영향을 미치고 있습니다. 따라서, 이제부터는 개정법을 통해 변경된 여러 사항을 틈틈이 알아 보도록 하겠습니다.
개정 스트라타법(Strata Schemes Management Act 2015 & Strata Schemes Management Regulation 2016)은 작년 20016년 11월 30일에 발효되었습니다. 따라서 개정법은 이미 시행 중입니다.
개정법은 소유주협의체인 Owners Corporation 이 스트라타 관리규약(Strata By-law), 애완동물(Pet) 및 주차문제(Parking) 등에 더 용이하게 관리를 할 수 있도록 만들어졌습니다. 따라서, Owners Corporation은 이 개정법을 통해 스트라타 매니저(Strata Manager)와 함께 보다 적극적인 대응이 가능할 것으로 보입니다.
개정법에서는 스트라타 건물 내의 주차장을 구청(Local Council)이 관리하도록 요청할 수 있게 됩니다. 즉, 구청에서 주차 위반 차량에 직접 벌금을 부과할 수 있게 됩니다.
개정법은 스트라타의 전체 토지/건물의 매도(Collective Sale)와 재개발(Strata Renewal)을 보다 쉽게 처리할 수 있도록 합니다. 간단한 예로, 총회(General Meeting)에 참석한 Lot Owner의 75% 이상의 동의(Special Resolution)가 있으면, 전체 건물의 매도가 가능합니다.
스트라타 연차총회(Annual General Meeting) 및 임시총회(Extraordinary General Meeting)의 공지 및 회의록은 이메일을 이용하여 정식 발송이 가능해 집니다.
대리투표권(Proxy)의 경우, 구 법상에서는 1명 또는 소수의 소유주에게 주변의 다른 소유주들이 모두 Proxy를 줄 수 있었으나 (이를 Proxy Farming 이라고 함), 개정법에서는 1 명당 받을 수 있는 Proxy가 전체 소유주의 5%까지 제한됩니다. 예를 들면, 150 유닛(Lot)으로 구성된 스트라타의 경우, 1인당 보유 가능한 최대 Proxy 수는 5%에 해당하는 7개까지 입니다.
개정법은 지속적으로 문제를 일으키는 입주자대표회의(Strata Committee)의 임원에 대한 강제 해임이 더욱 용이하도록 했습니다.
개정법에 의하면, 담배연기(Smoke Drift)와 과밀거주(Overcrowding)에 대한 규제와 벌금 부과가 쉬워지고 벌금액이 높아집니다. 과밀거주(Overcrowing)의 경우에는 최고 $5,500까지 벌금이 부과되며, 12개월 내에 재차 적발될 경우에는 $11,000 까지 부과됩니다. 침실 1개당 2명까지를 적정 거주인 수로 책정하고 있으며, 침실 당 2명이 넘어가면 과밀거주로 판단하는 기준이 됩니다.
개정법에 의한 세부 변경내용은 이후의 컬럼부터 다루도록 해 보겠고, 이번 호에서는 그 중 관리규약(Strata By-law)에 대한 변경 내용을 알아 보겠습니다.
스트라타 부동산(Strata Scheme)과 커뮤니티 부동산(Community Scheme)에는 관리 운용에 적용하는 법률(Acts)과 시행규칙(Regulations)이 있고, 이를 Fair Trading에서 규제 및 관리를 하고 있지만, 각각의 Scheme은 자신의 건물 환경에 맞는 별도의 스트라타 관리규약(Strata By-law)를 채택하고 있습니다.
구 법에서는 관리규약(Strata By-law) 위반 시의 최고 벌금액은 $550이지만, 개정법에서는 $1,100로 높아지고, 같은 By-law를 12개월 내에 다시 위반할 경우에는 최고 $2,200까지 부과됩니다.
개정법에 따르면 모든 소유주 협의체(Owners Corporation)는 금년 2017년 11월 30일까지 기존의 By-law를 전체적으로 재검토(Review) 해야만 합니다.
재검토는 모든 소유주(Lot Owner)가 참여할 수 있는 총회(General Meeting)를 개최하여 의결함으로써 이루어집니다. 스트라타 Lot Owner라면, 금년 내에 By-law Review를 위한 총회 통지서를 받게 되실 겁니다.
Strata By-law는 스트라타 건물 등록일 기준으로 1997년 7월 이전과 이후로 나누어 적용된다고 보면 됩니다. 재검토 시 제일 먼저 하는 일은, 관리규약 전체(Model By-law)를 개정법에서 정한대로 바꾸어 채택하게 됩니다. 1997년 7월 이전에 등록된 스트라타는 공히 한가지 By-law의 적용을 받습니다. 이 By-law는 1996년에 제정된 스트라타법(Strata Schemes Management Act 1996)에 등록되어 있습니다. 1997년 7월 이후에 등록된 스트라타는 개정법에서 규정된 By-law로 대체됩니다.
스트라타 매니저는 먼저 Owners Corporation의 입주자대표회의(Strata Committee)와 통신을 하면서, Model By-law전체를 개정법에서 정한대로 교체해야 한다는 통보를 하게 됩니다. 이때, 기타 추가하거나 폐지하고자 하는 By-law에 대한 논의를 시작하고, 이를 바탕으로 스트라타 전문변호사를 통해 통합 By-law 안을 내게 됩니다.
이 안을 바탕으로 총회(General Meeting)를 개최하여 의결하게 되는데, 다음 호에는 스트라타 Lot Owner로서 미리 알아두면 좋을 By-law를 알아보겠습니다. 미리 알아두면, 총회에서 자신을 의견을 개진해서 By-law를 자신이 원하는 방향으로 바꿀 수 있습니다.
스트라타 매니저 (Licenced Strata Manager) 로서, Cambridge Management Services (CMS) 에서 NSW Branch Manager 를 지냈으며, 현재BCS Strata Management (BCS) 의 Chatswood 지사에서 근무 중이다. 본 컬럼의 내용은 스타라타법 (Strata Schemes Management Act), 공동체토지법 (Community Land Management Act), 규정 (Regulations) 및 기타 관련법, 그리고 필자 개인의 업무 경험에 토대로 두고 있으며, 개인별 상담이 아닌 보편적 내용을 담고 있으므로 어떤 법적 책임도 지지 않습니다.