지난 호에 이어, 작년 11월 30일부터 발효된 스트라타 개정법 (Strata Schemes Management Act 2015) 에 의거하여 변경되는 내용을 계속해서 다루겠습니다

(11)  구법에서는 입주자 대표회의인 Strata Committee 의 임원으로 선출될 자격이 비교적 간단하였으나, 개정법에서는 조금 더 복잡해졌습니다.  유닛 소유주 (Lot Owner) 이거나, 공동 소유주 (Co-owner) 중의 한 명이거나 (이 경우, 다른 공동소유자는 자격이 주어지지 않음), 법인 소유주의 지명인 (Company Nominee) 에게 자격이 주어집니다. 물론, 대리투표권 (Proxy) 을 받은 사람도 자격이 주어집니다. 

(12)  Strata Committee 의 임원으로 선출될 수 없는 사람은 다음과 같습니다. Lot Owner 가 아니면서 해당 빌딩의 빌딩 매니저 (Building Manager), 스트라타 매니저 (Strata Manager) 혹은 유닛의 관리를 맡고 있는 부동산 에이전트 (Property Manager) 는 임원으로 선출될 자격이 없습니다.  그러나, 이 사람들 중에 속하더라도 그 사람이 유닛의 소유주 (Lot Owner) 일 경우에는 자격이 주어집니다.  

이렇게 정한 이유는 혹시라도 있을 이해관계 때문입니다.  해당 건물의 개발업체 (Developer) 또는 건축업체 (Builder) 와 관련이 있는 사람의 경우, 관련 여부를 밝히지 않으면 자격이 주어지지 않습니다.  그러나, 관련 여부를 밝히면, 자격은 주어집니다. 선출되느냐 못 되느냐는 별개의 문제입니다. 

유닛 소유주 (Lot Owner) 이지만, 해당 연차총회 (Annual General Meeting) 혹은 임시총회 (Extraordinary General Meeting) 의 공지문 발송일을 기준으로 스트라타 관리비 (Strata Levy) 를 연체하고 있을 경우에도 자격이 주어지지 않습니다. 

공지문 발송일과 실제 총회 개회일과는 보통 7-14일 정도의 간격이 있기 마련인데, 공지문 발송일 당시에 연체 중이었다고 하더라도, 총회 개최일 이전에 연체된 관리비를 납부한 후, 납부 영수증을 총회에 참석하여 제출하면, 자격이 주어집니다.

(13)  입주자 대표회의의 공식회의 (Strata Committee Meeting) 에 대해서 알아보겠습니다.  입주자 대표회의 임원 (Strata Committee Member) 1인당, 1표를 행사할 권리가 주어집니다. 다수의 유닛을 소유하고 있다면 소유주 전체가 참석할 수 있는 총회 (General Meeting) 에서는 내가 소유한 유닛의 숫자만큼 투표권이 있으나, 일단 Strata Committee 의 임원으로 선출되면, Strata Committee  회의에서는 내가 소유하고 있는 유닛의 숫자와 무관하게 1표만 행사할 수 있습니다. 자격이 없는 경우가 이외에도 더 있습니다만, 위에서 언급한 부분이 대부분을 구성한다고 할 수 있습니다. 

임원으로 있는 도중에도 스트라타 관리비 (Strata Levy) 가 연체 중인 경우에는 Strata Committee Meeting 의 투표권이 없으며, 연체 중인 사실을 타 코미티 멤버에게 알려야 합니다. 

소유주 협의체인 Owners Corporation 에게 주의 의무 (Duty of Care Obligation) 가 부과되어 있듯, Strata Committee 에게도 주의 의무 및 근면 성실의 의무 (Due care and diligence) 가 부과되어 있으므로, 언제나 소유주 협의체 전체의 이해 관점에서 권한을 행사해야 합니다.

구법에서는 회의록 (Strata Committee Meeting Minutes) 을 건물의 게시판 (Notice Board) 에 배치하기만 해도 무관했으나, 개정법에서는 회의록을 모든 유닛 소유주에게 전달해야 합니다. 즉, 모든 소유주가 입주자 대표회의의 결정사항을 잘 알 수 있도록 하게 함입니다.

임원으로 선출된 사람은 해당 건물의 개발업체 또는 건축업체 등과의 금전적 이해관계 (Pecuniary Interest) 또는 기타 이해 상충관계 (Conflict of Interest) 가 있는지 반드시 밝혀야 합니다. 또한 해당 이해관계를 반드시 회의록에 기록하게 되어 있습니다.  이해 관계를 밝히지 않고 선출된 경우에는 $1,100의 벌금이 부과됩니다. 

(14)  비밀 투표 (Secret Ballot) 에 대해 알아보겠습니다.  소유주가 참석하여 투표권을 행사하는 총회 (General Meeting) 혹은 입주자 대표회의의 회의는 대부분 공개적으로 손을 들거나 말로 표현함으로써 자신의 의사를 밝히고, 이에 근거하여 안건의 통과 여부를 확인하게 됩니다. 

보통 의결 (Ordinary Resolution) 은 참석자의 과반수 이상의 득표로 통과되고, 특별 의결 (Special Resolution) 은 75% 이상의 득표로 통과됩니다.  

그러나 민감한 사안, 예를 들면, 사이가 그다지 좋지 않은 소유주들 사이에서의 입주자 대표회의 임원 선출, 에 대해서 때때로 소유주들이 비밀 투표를 하자고 할 수 있습니다. 참석자의 25% 이상의 동의가 이루어지면 비밀 투표를 할 수 있습니다.  비밀 투표를 하는 방식은, 빈 용지를 나누어주고 각자가 해당 안건에 대해 자신이 선호하는 내용을 적어서 제출하면, 스트라타 매니저는 이를 정리하여 안건의 통과 여부를 현장에서 발표합니다.  스트라타 매니저는 해당 비밀 투표지를 13개월까지 보관해야 합니다. 

(15)  임차인 대표자 선출에 대해 알아보겠습니다.  요즘은 많은 유닛 소유주 (Lot Owner) 가 해당 스트라타에 거주하지 않는 투자자로 있는 경우가 많습니다.  그러다 보니, 스트라타에는 소유주보다는 임차인이 더 많이 거주하는 경우가 종종 발생합니다.  개정법에서는, 임차인의 이해관계를 반영하기 위해 임차인이 거주하는 유닛의 수가 전체 유닛 수의 50%를 넘을 경우, 임차인의 대표를 선출하는 회의를 소집해야 합니다. 이를 Tenants Meeting 이라고 합니다. 일 년에 한번 소집하게 되는데, 보통 소유주들을 위한 연차총회 (Annual General Meeting) 시간의 약 30분 전에 하게 됩니다. Tenants Meeting 에는 임차인 (Tenant) 들이 참석하는데, 이때 임차인 대표자를 선출하게 됩니다.  

또한, 임차인은 바로 이후에 있을 Annual General Meeting 에 참석할 수 있는 권한이 있습니다.  그러나 Annual General Meeting 에서의 투표권은 없습니다.  또한 금전적인 내용 (Financial Matters) 을 다루는 안건에서는 회의장 밖으로 나가 있어야 합니다.  물론 소유주들이 동의하면 그대로 자리에 있을 수 있습니다. 

다음 호에 계속하겠습니다

스트라타 매니저 (Licenced Strata Manager) 로서, Cambridge Management Services (CMS) 에서 NSW Branch Manager 를 지냈으며, 현재는  BCS Strata Management (BCS) 의  Chatswood 지사와  Epping 지사에서 근무 중이다. 본 컬럼의 내용은 스타라타법 (Strata Schemes Management Act), 공동체토지법 (Community Land Management Act), 규정 (Regulations) 및 기타 관련법, 그리고 필자 개인의 업무 경험에 토대로 두고 있으며, 개인별 상담이 아닌 보편적 내용을 담고 있으므로 어떤 법적 책임도 지지 않습니다.