호주의 대부분의 세입자들이 전례없는 임대시장 위기 속에서 집을 구하고 임대 상태를 유지하기는 것이 점점 더 어려운 상황으로 내몰리고 있다. 이에 따라, 세입자들이 권리를 잘 알고 있어야 하는 중요성이 커지고 있다.
국내 임대시장은 수개월간 낮은 공급률과 급격한 임대비 인상으로 인해 심각한 상황을 겪고 있다. 임대 상태가 좋지 않은 주택에 대해서도 마찬가지다.
경쟁적인 시장으로 인해 세입자들은 집주인과 부딪히기를 꺼리게 될 수 있다. 그러나, 과도한 임대료 인상이나 유지보수가 이루어지지 않는 주택에서 생활하는 경우에는 세입자 보호 조치가 필요하다.
세입자들이 자신의 권리를 충분히 알고 있는 상태가 아닐 수있다.
임대비 인상 규정은 세입자들이 가장 많이 이야기하는 주제 중 하나다. 세입주자연대(Renters and Housing Union)의 몬티 힐(Monty Hill) 대변인은 "많은 사람들이 이러한 규정을 모르거나 규정이 애매모호한 점을 이해하지 못 한다. 이러한 것들에 대해 도전할 수 있고 부동산 관리인이나 집주인과 대화하는 것 외에도 그에 대한 프로세스가 있다는 것을 이해하지 못 한다"라고 설명했다.
▲ NSW 세입자연대의 임대비 협상 팁 정보:
https://www.tenants.org.au/resource/negotiation-tips
유지보수와 주택의 최소 기준도 혼란을 야기시키는 분야 중 하나다. 힐 대변인은 한 예로 "최근 많은 비가 내려 곰팡이 문제가 빈번한데 누구의 잘못인지와 청소를 책임져야 하는지 애매모호할 수 있다"라고 말했다.
주별로 세입자 보호 수준이 다른 수 있다. 예를 들어, ACT준주는 캔버라의 임대비와 물가인상률에 10%를 더한 금액 이상의 인상이 금지돼 있다. 퀸즐랜드 주정부는 임대비 인상을 6개월에서 1년 1회로 제한하는 법안을 제정할 계획이다.
NSW에서는 집주인이 유지보수나 수리 요청(maintenance or repair request)에 대한 응답을 하지 않을 경우, 세입자들이 분쟁 중재 심판소(NSW Civil and Administrative Tribunal) 대신 공정거래부(Fair Trading)를 통해 불만을 제기할 수 있다.
▲ NSW 공정거래부 웹사이트 임대분쟁 관련:
https://www.fairtrading.nsw.gov.au/housing-and-property/renting/resolving-rental-problems
세입자들은 경쟁적인 임대 시장에 직면했다. NSW에서 세입자의 권리는 다음과 같다.
▲ 임대비 인상
지속적인 임대 계약이나 2년 이상의 고정기간 임대 계약(fixed-term lease) 기간 중, 최소 60일의 서면 통지 후 12개월에 한 번만 임대료를 인상할 수 있다.
2년 미만의 고정 임대 계약에서는 인상 금액이나 계산 방법이 명시된 동의서 없이는 임대비를 인상할 수 없다. "시세에 맞추어(in line with the market)"나 "물가인상률에 따라(by the rate of inflation)"와 같이 모호한 표현(unclear statements)은 사용할 수 없다.
세입자가 임대비 인상이 과도하다(excessive)고 생각하면, 통지를 받은 날로부터 30일 안에 심판소에 이의를 신청할 수 있다(can challenge it at the tribunal). 세입자는 인상이 과도하다는 점을 입증해야 하는데 심판소는 해당 지역의 유사한 임대 주택의 임대비, 소수 상태, 시설 등을 비교하는 경우가 많다. 심판소가 향후 12개월동안 임대비를 결정하는 권한을 갖는다.
▲ 최소 기준(Minimum standards)
2020년부터 주택 임대법(residential tenancy laws)이 변경되어 임대 주택이 합리적인 청결 상태(reasonable state of cleanliness)를 유지하고 ‘주거용으로 적합한 상태(fit for habitation)’를 유지해야하도록 규정됐다. 7가지 최소 기준이 도입됐다. 임대 주택은 다음과 같은 조건을 충족해야 한다.
* 구조적으로 안전해야 한다
* 각 방에는 보관실이나 차고를 제외하고 적절한 천연 조명(햇볕) 또는 인공 조명이 있다
* 적절한 환기 시스템이 갖추어져 있다
* 조명, 난방 및 가전제품을 사용하기에 충분한 콘센트가 있다
* 적절한 배관 및 배수 시스템이 갖추어져 있다
* 음료, 세탁 및 청소용 온수와 냉수를 공급할 수 있는 수도 연결이 있다
* 화장실 및 세면 시설이 있으며 사용자의 개인 정보를 보호할 수 있는 세면 시설이 있다
▲ 유지보수(Maintenance)
세입자들은 전등을 교체하거나 창문을 청소하는 등의 일반적인 유지보수를 담당하지만, 집주인들은 더 많은 규모의 유지보수 및 긴급 수리를 담당한다. 이에는 수도 파이프 파열, 심한 지붕 누수, 고장난 화장실, 전기 고장 및 가스 누출이 포함된다.
곰팡이, 집 구조적 문제로 생기면 집주인 책임
환기 부족이 원인이면 세입자가 책임져야
건축물 습기, 창문 결함 또는 적절한 환기 시스템이 부족해 발생한 곰팡이(mould) 문제는 집주인이 책임을 진다. 그러나 화장실에서 창문을 열거나 환기팬을 사용하지 않은 결과인 경우, 세입자가 책임을 져야 한다.
집주인이 유지보수 또는 수리 요청에 대해 응답하지 않으면 세입자들은 심판소에 가지 않고 NSW 공정거래부에 불만을 제기할 수 있다.
▲ 임대 계약 종료(Ending a tenancy)
고정 임대 계약 종료 시 30일의 서면 통지를, 기간을 정하지 않은 임대 계약 종료 시 90일의 서면 통지를 받아야 한다.
그러나 세입자의 계약 위반 사항이 있는 경우. 더 짧은 기간이 허용된다.
세입자가 임대를 종료하려면 고정 임대 계약 종료 시 14일 전의 통지를, 그 외에는 21일 전의 통지를 집주인(또는 임대 관리인)에게 해야 한다. 가정 폭력 사례의 경우에는 사전 통지가 필요하지 않다. 고정 임대 계약을 조기 종료하는 경우, 해지 수수료(break fees)가 부과될 수 있다. 계약이 만료된 기간의 25% 미만일 경우, 최대 4주 임대비가 부과된다.
집주인은 세입자를 강제 퇴거시킬(evicting a tenant) 때 이유를 밝힐 필요가 없지만, 신임 NSW 노동당 정부는 이를 변경할 계획이다.