개인 소개를 해 달라
부동산 관리 회사 All-Maintenances NSW의 대표로 울산 과학대 특임 교수를 겸임하고 있다. 현재 스트라타 관리 회사와 부동산 관리 회사를 운영하고 있고, YENA 는 이 프로젝트를 진행하기 위한 부동산 관리 회사 All-Maintenance의 서브 브랜드이다. 1989년 처음으로 호주에 유학을 와 공부를 하던 2년을 마치고 군대에 가게 되었다. 전역 후 다시 호주에 와서 공부를 마쳤고 한국으로 귀국해 국민은행에서 근무하다가 30살에 호주로 온 이후로 주로 부동산과 금융, 비즈니스 컨설팅 관련 일해 왔다. 또한 NSW-KDA(Korean Development Association, 2021) 의 공동 설립자이기도 하다.
실버 타운 사업에 관심을 가지게 된 개인적인 동기가 있다면 ?
부동산 컨설턴트로 일하던2011-12년경부터 17년까지 해마다 7-8명의 어르신들이 실버타운과 양로원 관련 문의를 해오셨다. 사실 이때는 크게 인식하지 못했었고, 2019년에 스트라타 관리를 하면서 알게 된, 건설협회 KACEA 의 지 용권 이사와 나눈 대화가 큰 계기가 되었다. 그 때부터2년간 관심을 두고, 19군데의 호주인이 운영하는 Retirement village와 Aged care를 방문하고, 연구하면서 한국인이 운영하며 언어와 문화, 음식 서비스를 제공하는 실버 타운이 필요하다고 생각했다. 이를 바탕으로 이 프로젝트를 기획하게 되었다. 부동산과 금융 관련 일을 하고 있는 것도 당연히 도움이 되었다.
실버타운이 생소한 사람들을 위해 요양원과의 차이를 설명해 달라
요양원은 혼자 생활하시기 불편한 분이 의료적인 돌봄을 받는 곳이고, 실버타운은 은퇴하신 분들이 모여 사는 마을로 일반 주거 형태의 공동 주거 건물이다. 다만 고령자를 위한 여러가지 편의 서비스가 함께 제공된다. 참고로, 한국은 실버타운 평균 입주 연령이 74세이고, 호주는 73세라고 한다.
이번 실버 타운 프로젝트만의 특징은 무엇인가?
일반 분양과 자체 시스템: 건물 자체는 보통의 주거형태로 등록하고, 운영하는 시스템만 실버타운 서비스를 넣어 관리한다. 이렇게 하면 구입시 전액 일시 지불이 아닌 모기지로 구입할 수 있다. 대개의 실버타운이나 양로원은 주택 담보 대출이 잘 나오지 않는다. 우리 프로젝트는 주택 담보 대출로 구입할 수 있고, 운영에도 상당히 탄력적으로 용이하다. 상담 중 이렇게 자녀들 명의로 구입하고, 상속으로 물려주시려는 분들도 상당히 있었다.
한국어 서비스: 한국어를 사용하는 직원의 서비스를 받고 한국 음식을 제공받는 호주 최초의 한인 실버타운이다. 안정적인 충원을 위해서 한국의 사회복지학과 졸업생을 장기 고용하는 방안도 마련했다.
위치: 앞으로 7년 동안 침실 기준으로 1400개의 숙소를 호주내에 4~5곳 정도로, 시드니 지역내, 센트럴 코스트, 브리즈번, 케언즈 (또는 타운스 빌) 그리고 한국에 가평군 (또는 남해 지역)등 에 분산해 지을 계획이다. 실버타운이 여러 곳에 위치할 것이기 때문에, 여행이나 방문 등 다른 지역으로 이동을 원하거나 타지역에서 잠시 머물 곳이 필요한 회원들은 별도의 비용 부담없이 또는 저가에 타 지역에 단기로 숙소를 마련할 수 있다. 뿐만 아니라 한국의 실버 타운은 한국을 방문하는 어르신들이 충분히 숙소 걱정을 하지 않을 수 있게 할 것이다. 향후 각 지역 및 해외 한인 단체가 있는 지역과 연계해서 지속적으로 진행할 계획이다.
콘도식 운영: 각 지역 센타마다 최대20%의 방을 여유로 두고, 이를 콘도처럼 모든 소유자들이 여러 지역 센타 중에서, 년 중 일정 기간을 사용할 수 있다. 준비 과정에서 설문 조사를 할 때 집을 작게 줄이고 싶으신 분들 중 방을 2bed, 또는 3bed를 찾으시는 분들이 꽤 계셨는데, 이유는 “자식들이 찾아 올 때 방이 필요할 까 봐” 였다. 앞으로 우리 센타에 계시는 분들은 전혀 그러실 필요가 없다, 콘도처럼 쓸 수 있는 방이 늘 여유가 있기때문이다. 이렇게 운영하면, 가끔 있을 방문을 위해 불필요하게 방을 유지하고 있을 필요가 없다. 그 여력을 본인들을 위해서 즐겁게 더 쓰실 수 있을 것이다.
사업의 전망을 밝게 보는 이유는?
2020년 조사한 바로, 호주에 사는 65세 이상 한인 인구는 4,600명, 55세 이상 인구는 7,000명 이상으로 예상한다. 작년 11월 카스(CASS)에서 서비스를 받는 한인 노인 수가 1000명을 돌파했고 이들을 위해 일하는 한국인 직원 수만 113명이라고 CASS 한국인 직원에게 들었다. 인구 통계는 이미 확정되어 있는 숫자이다. 이 수요가 필요로 하는 서비스를 제공할 수 있는 센타는 충분히 시장성이 있다는 판단이다. 농경 사회가 아닌 도시 사회 현실에서 자식이 부모를 모시기는 사실 너무 힘들다. 특히 영어가 편한 한인 노인분들의 비율이 극히 낮은 상황에서 한인 실버 타운은 한인들이 만족스러운 노년의 삶을 사는데 매우 매력적인 선택이 될 것이다.
투자자를 공개 모집하게 된 경위를 설명해 달라
실버타운 개발안을 마련하고 투자자를 찾던 중, 중국계 개발 회사 2 곳과 호주 부동산 개발 펀드를 운영하는IPM을 소개 받았다. 모두 한국인을 위한 실버 타운 개발 사업에 상당히 긍정적이었다. 다만, 중국회사는 2곳 모두 분양을 하지 않고, 건설 후 임대 사업으로 가고 싶어해서 배제했고, IPM은 첫 미팅 후, 제안서를 보내고, 바로 다음 미팅 전에 이메일이 왔다, 자기들과 어떻게 파트너쉽을 하면 좋을지, 다음 미팅에 알려 달라고. 사업성이 충분하다고 판단한 것이다. 경쟁이 없는 특정 마켓에, 수요자는 시간이 가면서 늘어나는 매력적인 투자 건이라고 판단한 것이다. 이 회사는 시드니 동부에서 Retirement village 건설 경험도 다수 가지고 있는 부동산 개발 회사였다. 이 프로젝트에 투자를 부탁하면서도, 그들에게 한 가지 조건을 걸었는데, NSW-KDA와 협업해서 부가 수익이 발생하는 만큼,개발 수익에서 한국 커뮤니티를 위해 수익 중 4백만불의 기부금을 기부를 부탁했는데, 최대 수익만을 생각하는 펀드에서 받아들여지지가 않았다. 이 기부금 이야기가 순조롭게 진행되지 않아, 우선 초기 투자금을 한국인 커뮤니티에서 최대한 만들어보고, 부족한 부분만 펀드에서 투자를 받는 쪽으로 방향을 바꾸게 되었다.
이 프로젝트를 진행하는데 한인 기금을 출연하는 것이 왜 중요한가?
실버 타운 프로젝트는 부동산 개발 사업으로 당연히 투자자에게는 투자 수익을 기대하는 것이지만, 동시에 한인 공동체가 한단계 발전하는 상당한 기회이기도 하다. 이 개발 사업에 많은 한인 기업들이 참여하면서 성장할 것이고, 실버타운 운영을 통해서도 한인 경제가 활성화 될 수 있을 것이다. 앞에 얘기한 부동산 펀드 IPM은 주로 레바니즈와 중국 건설 회사를 쓴다고 한다. 우리가 기획하고, 한국인에게 분양하면서, 개발 이익은 호주 회사에, 건설 이익도 중국 회사에,, 이건 참, 아니지 않나 싶다.
우리는 프로젝트에 필요한 토지의 60%~70%는 카운슬 부지나, 정부 부지(crown land)을 예상한다. 이 토지 확보 과정에서 NSW-KDA라는 비영리 한인단체가 지주 작업에서 절대적 역할을 할 것이다. 이렇게 한인들의 공적 자원을 이용해서, 사업에서 수익이 추가로 나면 , 그 추가 수익의 일부는 한인 공동체를 위해서 할애하는 것은 당연하다고 본다. 이 프로젝트를 활용해, 한인 회관을 짓는 것도 장기적인 목표이다. 한인 투자자는 투자 수익을, 교민 업체는 일을, 교민은 한인 회관을 가질 수 있는 기회이기도 하다.
투자자들에게 이 프로젝트가 매력적인 이유는 무엇인가?
실버타운 개발 사업은 기본적으로 부동산 투자 사업이다. 땅을 사는 데서 시작한다. 사실상 땅에 투자하는 것이다. 각 개별 프로젝트의 수익률은 15~20%로 보고 있는데, 투자금을 회수하는데 프로젝트마다4~5년이 걸릴 것으로 생각하고있다. 이해하기 쉽게 말하자면 오프 더 플랜으로 부동산을 사는 것이 아니고, 부동산 개발 업자가 되는 투자를 하는 것이다. 당연히 부동산 개발 수익이 월등히 높다. 이 실버타운 개발 사업은 토지의 구매 단계부터 투자자들이 참여하기 때문에 수익률은 훨씬 좋을 것이다.
마지막으로 호주 교민들에게 하고 싶은 말이 있다면?
실버타운 개발 사업은 좋은 수익 모델이기도 하지만 동시에 한인 공동체를 위한 공공적인 성격도 있다. 이 사업을 통해 한인 경제에 도움이 되고, 호주 한인 사회가 그 수혜를 일부, 함께 나누었으면 한다. 예비 투자자 여러분들의 많은 관심을 기대하고, 다른 교민분들께도 앞으로 펼쳐지는 사업에 관심과 지지를 부탁드리고 싶다.